Le dispositif Denormandie d’investissement locatif est une aide de défiscalisation qui peut vous aider à financer l’achat et la rénovation d’un bien immobilier en location. Attention néanmoins, le dispositif 2021 n’est pas une aide aux travaux classique, mais une réduction d’impôt. Par ailleurs, cette réduction d’impôt est soumise à de nombreuses conditions, depuis le choix du bien immobilier à rénover à sa destination. Quel est le montant du dispositif Denormandie en 2021 ? Ce procédé de défiscalisation est-il intéressant ? Et comment en profiter ? Cette page vous dit tout sur le dispositif Denormandie d’investissement locatif et sur ses applications.

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Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?

Le dispositif Denormandie est une réduction d’impôt dans le cadre d’un investissement locatif avec travaux. Ce dispositif porte le nom de Julien Denormandie, le ministre à l’origine de cette loi.

La loi Denormandie est en réalité un élargissement de la loi Pinel, qui offre une réduction d’impôt aux propriétaires qui font construire dans des zones tendues dans l’objectif d’un investissement locatif. L’enjeu du dispositif Denormandie est d’assurer la rénovation du parc immobilier privé, tout en augmentant l’offre de location bon marché dans certaines zones bien précises.

Cette aide fiscale est proposée pour les logements acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022, sous certains conditions bien précises. Vous cherchez à bénéficier du dispositif Denormandie ? Voyons plus en détail l’intérêt, le fonctionnement et les limites de cette réduction d’impôt pour les investisseurs immobiliers.

Découvrez la présentation du dispositif sur le site du Ministère de l’économie.

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Dispositif Denormandie : montant de la réduction d’impôt

Au moment de réaliser un investissement locatif avec travaux, il est vivement conseillé de bien préparer son budget et son plan. C’est d’autant plus vrai dans le cadre d’un investissement en dispositif Denormandie. Premières questions à se poser : quel est le montant de la réduction d’impôt Denormandie en 2021, et comment sera-t-il versé ?

Montants et plafonds de l’aide à la rénovation Denormandie

Il faut savoir que la réduction d’impôt du dispositif Denormandie est fixé selon un pourcentage du coût total de l’opération. Pour en profiter, vous devez mettre le bien en location sur une période de 6 à 12 ans. La durée de location du bien immobilier a un impact sur le montant de la réduction d’impôt :

  • Pour une location de 6 ans : la réduction d’impôt est évalué à 12 % du coût total de l’opération.
  • Avec une location de 9 ans : la réduction d’impôt va représenter 18 % du coût de l’opération.
  • Dans le cas d’une location de 12 ans : la réduction d’impôt sera de 21 %.

La réduction d’impôt ne sera pas livré en une fois, mais de manière mensuelle, sur toute la période de location.

Important : notez que le dispositif Denormandie est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 € (frais de notaire et travaux inclus). Si votre investissement dépasse ce montant, l’aide sera calculée à partir de ce plafond de 300 000 €. Un autre plafond de 5500 € par m² s’applique lors de l’achat. Si le coût de votre bien dépasse 5500 € par m², le calcul de l’aide sera plafonné sur un montant de 5500 € par m².

Dispositif Denormandie : exemple pratique

Si vous cherchez à visualiser comment s’applique le dispositif Denormandie, rien ne vaut un exemple pratique :

  • Un investisseur cherche un bien immobilier en 2021. Il trouve un bien immobilier de 80 m² est estimé à 190 000 € (frais de notaire inclus), dans une commune concernée par Denormandie, et qui nécessite de lourds travaux de rénovation.
  • Un devis d’artisan estime les travaux à 65 000 €, comprenant principalement l’isolation de la toiture, la pose d’une pompe à chaleur et d’un poêle à bois, l’isolation extérieure de la maison et le remplacement des menuiseries.
  • Le coût total de l’opération est estimé à 255 000 €. Cela ne dépasse pas le plafond de 300 000 €, ni le plafond de 5500 € par m². La réduction d’impôt sera donc calculée sur la totalité du coût de l’opération.
  • Le propriétaire décide de mettre en location le bien sur une période de 12 ans, pour profiter de la plus grande réduction d’impôt possible.
  • Le montant de la réduction d’impôt représente 21 % du coût total de l’opération (achat avec frais de notaire, et travaux), soit une réduction d’impôt totale de 53 550 € sur 12 ans.
  • La réduction d’impôt est délivrée mensuellement, durant toute la durée de la location. Sur 12 ans de location, la réduction d’impôt représentera ici 4462,50 € par an, soit 371,90 € par mois.

Pour bénéficier de l’aide fiscale, le propriétaire doit louer son bien immobilier sur 12 ans. L’achat est réalisé en mars 2021, et la mise en location réalisée en janvier 2022 (après la fin des travaux). Le bien doit donc être loué jusqu’en 2034.

Attention, pour bénéficier du dispositif Denormandie en 2021, de nombreuses conditions s’appliquent. Il ne faut donc pas considérer cette réduction d’impôt comme une aide pour travaux comme les autres. La suite de cet article revient en détail sur les nombreuses conditions d’application de cette réduction d’impôt.

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Conditions d’éligibilité au dispositif Denormandie

Si les montants du dispositif Denormandie 2021 peuvent faire rêver, il ne néanmoins pas oublier que de nombreuses conditions s’appliquent pour profiter de cette aide fiscale. Un achat en dispositif Denormandie se prépare donc scrupuleusement, et ce n’est pas une aide pour travaux qui s’improvise.

Listons ici les différentes conditions d’éligibilité qui vous permettront de bénéficier du dispositif Denormandie :

La localisation géographique du logement

Attention, le bien immobilier que vous envisagez d’acheter et de rénover grâce au dispositif Denormandie doit être situé dans une zone géographique bien précise.

En effet, le dispositif Denormandie concerne uniquement 245 communes, à savoir :

  • Les 222 villes ayant signé la convention « Coeur de Ville«  qui permet de dynamiser certaines communes françaises.
  • Ainsi que les communes ayant engagé une ORT (Opéraiton de Revitalisation du Territoire).

Vous l’aurez compris, la liste des communes concernées reste très faible, et il est important de chercher uniquement des biens immobiliers en vente dans ces secteurs, si vous cherchez à profiter du dispositif Denormandie.

La carte suivante vous indique la liste des communes éligibles au dispositif Denormandie, et vous aide à vérifier si votre commune est concernée :

La réalisation de travaux

Un achat en dispositif Denormandie est clairement un achat immobilier avec travaux de rénovation. En effet, le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

Ainsi, si le coût d’acquisition d’un bien immobilier revient à 160 000 € (frais de notaire inclus), le montant des travaux doit au moins atteindre 40 000 €, portant l’opération à 200 000 €.

Par ailleurs, les travaux doivent permettre de répondre aux exigences suivantes :

  • Le chantier doit comprendre au moins 2 des travaux suivants : augmentation de la surface habitable, remplacement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, isolation des fenêtres, remplacement du système d’eau chaude sanitaire.
  • La consommation en énergie primaire du logement doit être inférieure à 331 kWh par m² et par an après les travaux.
  • Cette même de consommation d’énergie doit baisser d’au moins 30 % quand on la compare avant et après les travaux. Cette différence baisse à 20 % si les travaux sont réalisés dans un bâtiment d’habitation collectif.

Une évaluation énergétique et les factures d’énergie et de travaux permettront au contribuable de prouver que les travaux ont répondu à ces différentes exigences.

Important : les travaux doivent obligatoirement être réalisés par un artisan RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

La location du bien en dispositif Denormandie

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le logement doit être mis en location au plus tard 12 mois après la date de fin des travaux. Assurez-vous donc toujours que le bien immobilier sera attractif et simple à mettre en location une fois les travaux terminés.

Par ailleurs, le montant du loyer est plafonné, pour garantir que le logement soit accessible. Le tableau suivant vous indique les plafonds de loyer à ne pas dépasser :

Zone géographique du logementPlafond de loyer (par m² de surface habitable)Exemple de plafond pour un logement de 60 m²
Zone A12,95 €777 €/mois
Zone A Bis17,43 €1045,8 €/mois
Zone B110,44 €626,40 €/mois
Zone B29,07 €544,2 €/mois

 

Notez que ces plafonds de loyer peuvent varier. Pensez toujours à bien vous informer sur les plafonds imposés pour la commune qui vous intéresse, et au moment de votre investissement locatif.

Enfin, le logement doit être loué à un foyer modeste, dernière condition d’application de la réduction d’impôt Denormandie.

Le profil du locataire

Le dispositif Denormandie est spécifiquement conçu pour créer une offre de logement à destination des foyers les plus modestes. Cela s’applique d’une part grâce à la condition relative au plafond des loyers, et d’autre part en indiquant des conditions de revenus pour le locataire du bien immobilier.

Ainsi, pour bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie, les revenus de votre locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds, indiqués dans le tableau ci-après :

Nature du foyerZone géographique
Zone AZone A bisZone B1Zones 2 et C
Célibataire38 465,00 €38 465,00 €31 352,00 €28 217,00 €
Couple57 489,00 €57 489,00 €41 868,00 €37 861,00 €
1 personne à charge69 105,00 €75 361,00 €50 349,00 €45 314,00 €
2 personnes à charge82 776,00 €89 439,00 €60 783,00 €54 705,00 €
3 personnes à charge97 991,00 €107 053,00 €71 504,00 €64 354,00 €
4 personnes à charge110 271,00 €120 463,00 €80 584,00 €72 526,00 €
Majoration pour personne à charge supplémentaire+ 12 286,00 €+ 13 421,00 €+ 8 990,00 €+ 8 089,00 €

Notez que le locataire peut être l’un de vos descendants ou ascendants, à la seule condition qu’il ne partage pas votre foyer fiscal.

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Le dispositif Denormandie est-il intéressant ?

La dernière question à se poser est bien sûr : faut-il profiter du dispositif Denormandie ? Dans les faits, le dispositif Denormandie peut être très intéressant dans le cadre d’un investissement locatif. Néanmoins, il faut bien évidemment le considérer comme un dispositif fiscal bien plus que comme une « aide aux travaux » (car son but n’est pas de financer des travaux de rénovation).

Ainsi, le dispositif Denormandie comprend différentes limites qu’il est bon de connaître :

  • Pour commencer, les conditions de la loi de Denormandie sont extrêmement précises. Si vous souhaitez en profiter, il faut donc absolument trouver un bien immobilier éligible.
  • Par ailleurs, la réduction d’impôt ne s’applique que dans le cadre d’une location. Vous devez être certain de pouvoir louer votre bien immobilier après les travaux.
  • Enfin, le dispositif Denormandie ne permet pas de faire un déficit foncier. Un investisseur à hauts revenus préférera peut être réaliser un déficit foncier, d’autant plus que le déficit foncier nécessite moins de conditions que le dispositif Denormandie.

Dès lors que votre objectif premier est de l’optimisation fiscale, mieux vaut donc bien réfléchir avant d’investir en Denormandie, et prendre le temps de consulter un fiscaliste pour être certain qu’il s’agit du choix le plus cohérent, en fonction de vos revenus, de votre imposition et de vos projets.

Pour conclure, notez que le dispositif Denormandie est cumulable avec MaPrimeRénov’ et avec les certificats d’économie d’énergie. Cela peut vous permettre de bénéficier d’une aide aux travaux en plus de votre réduction fiscale, pour financer une partie du chantier de rénovation.

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