Le dispositif des maisons à 1 € est un projet initié en Angleterre en 2013, dans l’optique d’inciter à la rénovation de logements anciens et délabrés. La ville de Roubaix, dans le Nord de la France, a justement mis en place un projet de maison à 1 €, en 2018. Au total, 13 personnes ont bénéficié de ce projet qui leur a permis d’acquérir une maison pour la somme modique d’un euros. Deux ans après la mise en place de cette première expérience en France, il est temps de faire le bilan. En quoi consiste le programme d’une maison à 1 € ? Quels sont les critères d’éligibilité ? Combien coûtent les travaux de rénovation ? On vous dit tout !

Le dispositif « Maison 1 euro avec travaux » à Roubaix

C’est en 2016 que la ville de Roubaix, en partenariat avec la Métropole européenne de Lille (MEL), a réalisé les études nécessaires pour organiser le dispositif « Maison à 1 euro avec travaux ».

Le principe de la maison à 1 €

L’idée de la maison à 1 € ? Attribuer des aides aux ménages pour l’achat de maisons à rénover, de manière à redynamiser le tissu urbain (notamment affecté par la désindustrialisation). Liverpool, célèbre ville ouvrière en Angleterre, est l’une des premières communes à avoir créé ce dispositif dans le monde, en 2013.

Et Roubaix, également ancienne ville ouvrière, a été la pionnière en France à proposer l’achat de maisons à 1 €. Dans la seule ville de Roubaix, on trouve 2000 logements vides qui appartiennent à la commune et aux organismes sociaux (et plus de 4000 logements vacants quand on prend en compte le privé).

Notons que ce dispositif a également été testé en Italie, en Autriche, mais aussi au Japon. Selon les communes qui testent un tel dispositif, ce dernier peut avoir pour intérêt de rénover des friches industrielles ou encore de repeupler des communes boudées suite à l’exode rural ou au vieillissement de la population.

Combien de maisons à 1 € à Roubaix ?

Pour la phase d’expérimentation de ce projet roubaisien, dont la réflexion a débuté en 2016, seules 17 maisons ont été mises en vente. L’idée était dans un premier temps d’expérimenter le dispositif, avant de voir s’il pouvait être élargi à plus grande échelle.

Dans le dispositif « Maison à 1 euro avec travaux », 17 maisons ont été mises en vente… mais seulement 13 ont été vendues. Entre les maisons à vendre, on pouvait trouver :

  • 3 T5 ou T5+,
  • 7  T4 et T4+ avec jardin,
  • 2 T3 avec cour ou jardin,
  • Et 1 T2+.

Une fois de plus, l’objectif était d’expérimenter pour voir quels biens étaient le plus sélectionnés par les candidats. La commune a fait en sorte de veiller à ce que les logements choisis puissent être réhabilités et disposent d’une belle valeur immobilière suite aux travaux.

Chaque candidat du dispositif a dû indiquer trois choix de maisons différentes. Naturellement, la plupart des bénéficiaires ont opté pour les maisons dont la superficie dépassait les 75 m².

Qui sont les bénéficiaires de cette première phase ?

Selon le site de la ville de Roubaix, après le dépôt de candidatures, 13 dossiers ont été sélectionnés en mars 2018 pour bénéficier d’une maison à 1 euro. Parmi les bénéficiaires, on retrouve 11 familles et deux personnes célibataires.

Pour être éligible à ce dispositif social, les candidats devaient réunir les critères suivants :

  • Ne pas avoir été propriétaire de leur résidence principale depuis 2 ans,
  • Être éligible à l’accession sociale,
  • Utiliser la maison à 1 € comme résidence principale pour une période de 6 ans, suivant l’achèvement des travaux,
  • Réunir le budget nécessaire pour couvrir les travaux de réhabilitation,
  • Réaliser les travaux.

L’appel à candidatures a été réalisé entre le 21 mars et le 31 mai 2018. 74 candidatures ont été déposées, dont seules 36 étaient éligibles aux critères ci-dessus. En juin 2018, les candidats ont été classées. Dès septembre 2018, 13 maisons ont été attribuées. 11 compromis de vente ont été signés entre février et juillet 2019.  Le site internet du dispositif mentionne aussi que « les acquéreurs sont à 67 % de nationalité française et 33 % de nationalité étrangère (Algérie, Maroc, Sénégal et Chine) ».

Maison à 1 € : quel coût pour les travaux ?

Naturellement, le terme « Maison à 1 € » ne prend pas en compte le coût des travaux de réhabilitation. Si la ville de Roubaix proposait des biens immobiliers à prix symbolique, les candidats devaient être en mesure de financer les travaux de réhabilitation des biens. Pas de surprise néanmoins : les candidats étaient informés en détail sur le coût estimé des travaux, pour chaque projet.

Selon les estimations, les prix de travaux varient entre 43 000 euros et 179 000 euros, à ajouter en plus de l’euro symbolique nécessaire pour l’acquisition de la maison et du terrain. Pour réaliser les travaux, les bénéficiaires peuvent heureusement accéder à des subventions de l’ANAH, car le dispositif conserve un important facteur social.

Le dispositif de Maison à 1 € à Roubaix proposait 3 formules de réhabilitation :

  • L’auto réhabilitation : les bénéficiaires réalisent le second œuvre et les finitions.
  • S’occuper des finitions : les acquéreurs réalisent seulement les finitions (peintures, revêtements, etc.).
  • Réhabilitation par une entreprise : les travaux seront réalisés entièrement par une entreprise spécialisée.

Au total, sur les premières maisons du dispositif, le prix de revient des maisons à 1 € a été estimé à 800 €/m² en moyenne (il était initialement prévu à 1000 €/m², ce qui était déjà en dessous du coût de l’immobilier local). Ce coût, inférieur au prix de construction d’une maison, est avant tout rendu possible grâce aux aides financières, qui couvrent une belle partie des travaux.

Les limites de la maison à un euro

Si le phénomène n’en est qu’à ses prémices à Roubaix, cette première expérience montre déjà quelques limites inhérentes au projet.

Ainsi, tout dispositif de maison à 1 € se confrontera nécessairement aux limites suivantes :

  • Financer le chantier : en premier lieu, la maison à 1 € nécessite le financement du projet. Malheureusement, l’une des familles éligibles et choisies pour ce dispositif a dû y renoncer, faute de financement de la part des banques. Après près de 18 mois des démarches, ils ont été contraints d’abandonner ce projet, alors même que leur dossier avait été retenu par la ville de Roubaix.
  • Trouver des biens appropriés : par ailleurs, le choix des maisons à 1 € est loin d’être évident. Roubaix a entamé ce premier test uniquement sur des logements qui appartenaient à la commune ou à des organismes sociaux. Mais il a fallu pour cela trouver des biens qui avaient un potentiel. Dans ce premier test, on remarque déjà que les logements de moins de 75 m² ont très peu plu aux candidats, eux qui auront moins de valeur après la fin des travaux, et qui intéressent moins les familles.
  • Encadrer les travaux : enfin, il ne faut pas renier le fait que le dispositif de maison à 1 € reste complexe pour les futurs propriétaires, qui doivent s’engager à faire réaliser les travaux et être en mesure de les financer. Si ce dispositif social peut permettre l’accès à la propriété, il reste malgré tout assez long et technique à mettre en place.

Même si ce dispositif a eu de bonnes expériences dans sa phase d’expérimentation, selon France info seules 10 maisons sur 17 ont trouvé un acquéreur, 3 sont en attente d’être signées et 4 n’ont toujours pas trouvé un propriétaire. Du côté de la commune de Roubaix, il n’est pas encore question de réitérer l’expérience, et aucune autre maison à 1 € n’a été annoncée pour le moment.

Depuis l’expérience du Nord de la France, la ville de Thouars, dans les Deux-Sèvres, a également mis en place un tel dispositif, en 2018. La commune de Saint-Chamond en France, dans la Loire, s’est également testé au dispositif en 2019. Reste à voir si de telles opérations « Maison à 1 € » continuent de se développer en France… et surtout si elles rencontrent du succès !