Depuis 2014, la loi Pinel a été la loi de défiscalisation immobilière la plus présente en France. Mais le dispositif Pinel, qui permet d’inciter à l’investissement immobilier locatif, vit ses dernières années. Pour le remplacer, le gouvernement est actuellement en train de plancher sur un « Super Pinel » (un nom certainement provisoire). En quoi consisterait le dispositif Super Pinel ? À quoi faut-il s’attendre en matière de défiscalisation immobilière dans les années à venir ? Est-ce le moment de se lancer dans la défiscalisation immobilière ? Faisons le tour de l’impact possible du Super Pinel pour les investisseurs immobiliers.

Rappel sur le dispositif Pinel

Ces dernières décennies, le gouvernement français a mis en place successivement différents dispositifs de défiscalisation immobilière. L’objectif de ces derniers ? Inciter les foyers les plus riches à investir dans l’immobilier, de manière à créer des logements de qualité dans les zones tendues. Le dispositif Pinel est la loi de défiscalisation immobilière mise en place entre 2014 et 2024.

Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?

Pour rappel, le dispositif Pinel est une loi qui permet de bénéficier d’un crédit d’impôt lors de la réalisation d’un investissement locatif. Pour être valable, la réduction d’impôt Pinel nécessite néanmoins certaines conditions :

  • La construction du logement doit se faire dans une zone bien précise.
  • Le logement concerné doit être neuf, ou à défaut faire l’objet d’importants travaux de rénovation.
  • Il doit être achevé dans les 30 mois suivant l’ouverture du chantier, et loué dans les 12 mois qui suivent la remise du chantier.
  • La construction doit respecter les normes environnementales en vigueur (à savoir la RE 2020).
  • Le logement doit être loué non meublé, comme résidence principale.
  • Enfin, il existe des conditions concernant le montant du loyer (plafonné), la durée de location (de 6, 9 ou 12 ans, selon la réduction d’impôt souhaitée) et les plafonds de ressources du locataire.

Pour faire simple, le but du dispositif Pinel était d’inciter à la création de logements abordables dans des zones tendues, et à destination des ménages modestes.

Depuis 2021, la loi Pinel ne fonctionne que sur les logements situés en immeuble collectif, et n’est donc plus valable sur les pavillons ni sur les logements individuels.

La fin du Pinel

Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel a toujours eu pour optique de durer sur une décennie (de 2014 à 2024). Ainsi, la fin de la réduction d’impôt Pinel approche à grand pas. On notera par ailleurs que le dispositif Pinel a déjà vu différents changements depuis sa mise en route en 2014.

Au fil des années, Pinel a en effet adopté des conditions de plus en plus strictes, notamment en ce qui concerne les zones concernées ou encore le type de logement concerné.

L’objectif pour le gouvernement était notamment d’éviter les « arnaques Pinel ». Certains investisseurs ont en effet été victimes de promoteurs peu scrupuleux, et se sont retrouvés avec des logements impossibles à louer (par exemple dans des zones où la recherche locative était nulle) ou bien au-dessus des prix du marché. Résultat : le montant de la réduction d’impôt Pinel était parfois dérisoire par rapport à l’investissement. Dans le pire des cas, les propriétaires ne parvenaient pas à louer le bien, et ils se retrouvaient avec un bien immobilier invendable, et sans même pouvoir profiter du dispositif de défiscalisation !

Il est évident que le prochain dispositif de défiscalisation immobilière devra tirer partie de ces mauvaises expériences. Dans l’immédiat, le dispositif Pinel devrait devenir de moins en moins incitatif, pour laisser progressivement la place à son successeur.

La fin de la défiscalisation immobilière ?

Si la fin prochaine de Pinel pourrait faire craindre à la disparition de la défiscalisation immobilière en France, rien n’est moins sûr. En réalité, un dispositif de défiscalisation immobilière sera toujours amené à en remplacer un autre. Voilà pourquoi le gouvernement planche actuellement sur un « Super Pinel », qui devra remplacer la loi Pinel après 2024.

N’oublions pas que la réduction d’impôt Pinel reste avant tout une incitation à l’investissement immobilier. Le gouvernement ne la donne donc pas de bonté de cœur, mais bien dans l’optique d’inciter à la construction de logements neufs et à la création de logements abordables dans les zones tendues. La défiscalisation immobilière est donc un réel en jeu social…

N’oublions pas non plus que la défiscalisation immobilière a également un impact non négligeable sur le marché du BTP et de la construction neuve, lui qui incite à la construction. On pourrait donc très mal imaginer la fin de la défiscalisation par l’immobilier en France, tant cette fin aurait de conséquences négatives.

Super Pinel : une nouvelle défiscalisation immobilière ?

Dans l’immédiat, il faut savoir que l’avantage fiscal accordé par la loi Pinel à partir du 1er janvier 2023 va baisser. Par exemple, l’avantage fiscal lié à un Pinel en location sur 9 ans va passer de 18 % de votre investissement en 2021, à 15 % en 2023, puis à 12 % en 2024. Les investisseurs qui cherchent à profiter de Pinel ont donc tout intérêt à mûrir rapidement leur projet immobilier.

La question se pose ensuite sur le successeur de la loi Pinel. Pour le moment surnommée « Super Pinel », la nouvelle loi de défiscalisation immobilière n’est pour le moment qu’à l’état de projet. Et si son nom pourrait supposer qu’elle offre une défiscalisation encore plus intéressante que la loi Pinel, rien ne va pour le moment en ce sens !

Super Pinel : ce que l’on sait

Dans l’immédiat, ce que l’on sait sur Super Pinel tend plus à confirmer que les conditions pour bénéficier de la défiscalisation immobilière seront plus drastiques. Tout comme ce fut le cas pour Pinel, les logements construits avec Super Pinel devront respecter des critères environnementaux fort (comme la RE 2020 et toutes les normes d’isolation en vigueur dans la construction neuve).

Mais la ministre du logement Emmanuelle Wargon parle également de mettre en place des critères sur la qualité d’usage du logement. Il ne s’agira pas uniquement de respecter la RE 2020 pour les logements construits sous Super Pinel, mais aussi d’assurer une qualité de vie pour les locataires des logements concernés. Le critère de « qualité d’usage » est encore trouble, mais il pourrait par exemple englober une certaine hauteur sous-plafond, ou peut-être une surface minimale pour certaines pièces ou encore une luminosité naturelle obligatoire.

Si ces critères sont vagues, c’est tout simplement que le référentiel qualité qui permettrait de juger de la qualité d’usage d’un logement n’a pas encore vu le jour. Il est pour le moment à l’étude, réalisé conjointement par l’urbaniste François Leclerq et par le directeur général d’EpaMarne-EpaFrance (réseau des établissements publics d’aménagement de Marne-la-Vallée), Laurent Girometti. Une chose est sûre : ces critères devraient être utilisés rapidement. Dès 2023, Emmanuelle Wargon aimerait les appliquer sur le dispositif Pinel, pour permettre aux investisseurs qui respectent les critères qualité de percevoir les avantages fiscaux à taux plein, même en 2023.

Pourquoi le Super Pinel n’est encore qu’un projet ?

S’il est bon de ne pas s’accrocher trop tôt à l’idée du Super-Pinel, ce n’est pas uniquement car il ne s’agit pour l’instant que d’un projet, sans détails spécifiques livrés par le gouvernement. L’autre élément à prendre en compte concernant la défiscalisation immobilière, ce sont tout simplement les élections de 2022.

Alors que le gouvernement pourrait bien changer l’année prochaine, il serait risqué de se prononcer trop tôt sur un dispositif de défiscalisation immobilière qui ne verra le jour qu’en 2024.

S’il est certain que la loi Pinel sera définitivement terminée en 2024, il est encore bien trop tôt pour imaginer à quoi ressemblera le Super Pinel, ou tout processus de défiscalisation immobilière qui remplacera Pinel.

L’impact du Super-Pinel sur le marché immobilier

Pour conclure, le plus important à noter pour le moment est la fin prochaine du dispositif Pinel. Ce qui est certain est que la réduction d’impôt Pinel sera moins intéressante en 2023 et en 2024. Il y a par ailleurs fort à parier que les conditions pour profiter de Pinel seront plus sévères sur 2023 et 2024 que les années précédentes. Ceux qui hésitent à faire un investissement Pinel ont donc tout intérêt à se décider rapidement.

Néanmoins, les plus craintifs pourraient être tentés d’attendre d’avoir plus d’infos sur la loi qui remplacera Pinel (qu’elle s’appelle Super Pinel ou non). Il n’est pas impossible que Super Pinel ou équivalent propose une défiscalisation immobilière plus attractive… Mais il est également possible que ce soit le contraire.

Dans l’immédiat, la fin prochaine de Pinel et les incertitudes liées à la défiscalisation immobilière devraient avoir un léger impact sur la construction immobilière en 2023 et 2024. Reste à voir si le gouvernement en place à ce moment mettre en place des dispositifs plus attractifs, pour inciter à l’investissement immobilier et éviter un trop gros impact sur la construction neuve.