Faire l’estimation d’un bien avant expropriation

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Dernière mise à jour le : 14 septembre 2021 par Rénovation et travaux

Pour des raisons d’utilité publique, un propriétaire peut se voir touché par une expropriation. Sachez que dans une telle situation, vous pouvez négocier un juste prix pour la vente de vos biens à l’Etat, de manière à couvrir le préjudice subi. Néanmoins, le calcul des frais d’expropriation est impossible sans une bonne estimation de vos biens immobiliers. Comment donc estimer vos biens avant une expropriation ? Découvrez la réponse dans ce guide.

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Que se passe-t-il lors d’une expropriation ?

Le terme« expropriation » peut effrayer tout propriétaire concerné par une telle procédure. L’expropriation est heureusement un procédé rare… mais qui peut arriver.

Le propriétaire visé par l’expropriation a alors intérêt à bien s’informer sur ce sujet.

Qu’est-ce que l’expropriation ?

L’expropriation consiste tout simplement dans le retrait d’un bien immobilier à un particulier.

L’État ou une collectivité territoriale peuvent obliger une personne privée à lui céder son bien immobilier, en contrepartie d’indemnités. Cette procédure est appelée expropriation.

Même si cette procédure est rarissime, les raisons de l’expropriation sont nombreuses :

La principale est la raison d’utilité publique, par exemple pour des aménagements urbains ou pour la réalisation d’ouvrages publics.
Mais l’expropriation a aussi raison d’être pour cause d’exposition à un risque imminent d’éboulement, d’inondation ou d’éventuels sinistres.

Quoi qu’il en soit, l’expropriation ne doit avoir lieu que si son utilité publique est incontestable. En France, on estime que 40 000 expropriations ont lieu chaque année.

À savoir : les biens qui peuvent être expropriés sont les propriétés appartenant à des personnes privées ou morales, ainsi que les droits réels liés à ces biens.

Les indemnités d’expropriation

Naturellement, un propriétaire exproprié se voit proposer des indemnités :

L’indemnité d’expropriation vous est octroyée pour réparer le préjudice direct que vous subissez en raison de l’expropriation.
Ainsi, l’indemnité doit être « juste et préalable » pour vous permettre de vous réinstaller dans un bien immobilier semblable à vos conditions actuelles.
Le calcul de cette indemnité est effectué par un juge d’expropriation et par des experts, qui passeront examiner le bien immobilier avant l’expropriation. Sera prise en compte dans ce calcul la valeur vénale de vos biens immobiliers.

L’indemnité est composée d’une indemnité principale. Elle est obtenue en estimant la valeur du bien immobilier que vous devez céder, et elle doit vous permettre l’achat d’un bien semblable.

Il peut également y avoir des indemnités accessoires, comprenant les indemnités de remploi et celles dues aux locataires.

En outre, le juge peut aussi ajouter des dédommagements pour couvrir les frais de déménagement.

À savoir : si les indemnités d’expropriation ne vous semblent pas justes, vous pouvez tout à fait saisir le tribunal administratif ou le Conseil d’État. C’est même vivement conseillé si vous avez des preuves formelles de l’injustice de l’indemnité proposée.

Pourquoi engager un expert immobilier lors d’une procédure d’expropriation ?

Lors d’une procédure d’expropriation, vous avez totalement le droit de négocier votre indemnisation. Il faut savoir que l’expropriant, qu’il soit l’État ou un autre organisme d’intérêt public, a tout intérêt à réduire au maximum le montant des frais d’expropriation.

En conséquence, il est fréquent que la première offre de droits d’expropriation soit particulièrement basse, et sans aucune réalité avec le marché immobilier.

Pour éviter de passer à côté d’une juste indemnité, comme vous en avez le droit, le mieux est de faire appel à un expert immobilier avant la cession de vos biens. L’expert immobilier pourra vous apporter une estimation de maison objective, que vous pourrez utiliser devant les tribunaux.

En effet, une estimation par vous-même ou par un agent immobilier ne suffit pas dans le cas d’une expropriation. Seules les conclusions de l’expert pourront vous aider dans la négociation de vos indemnités avec l’administration durant la procédure d’expropriation.

À savoir : vous disposez d’un délai d’un mois pour prendre votre décision suite à une offre d’indemnisation. Libre à vous de chercher à négocier les frais avec l’expropriant, ou tout simplement à saisir les tribunaux. Saisir le tribunal ne représente aucun risque, puisque vous recevrez au minimum la première offre d’expropriation, et jamais en dessous.

Les critères retenus par l’expert immobilier dans l’estimation immobilière

Pour obtenir le juste prix de vos biens immobiliers, l’expert va prendra en compte plusieurs éléments aussi bien qualitatifs que quantitatifs. Toutefois, l’évaluation ne considère que des paramètres objectifs. O

utre les caractéristiques du bien, telles que sa nature, le nombre de pièces pour un bâtiment, et la localisation, l’expert peut inclure :

Le manque à gagner si le bien est en location.
La valeur d’avenir du bien: son augmentation de valeur dans le futur,
Les indemnités mobilières: frais de location, de déménagement, perte d’un bail qui est avantageux.
Les indemnités de remploi,
La valeur de convenance du bien.

L’enjeu de l’expertise immobilière sera alors de prouver la valeur réelle du bien, et de prouver par là même que les frais d’expropriation initialement proposés sont injustes.

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Les méthodes d’estimation immobilière

Avant une expropriation, l’expert peut recourir à diverses méthodes pour bien estimer votre bien immobilier. La méthode par comparaison est généralement la plus utilisée. Cette technique consiste à fixer la valeur du bien exproprié en se référant aux valeurs d’autres biens sur le même marché.

Mais pour compléter l’estimation, l’expert peut recourir à d’autres méthodes à titre de recoupement, comme :

L’estimation par capitalisation : la valeur du bien est calculée en fonction du revenu qu’il génère.
La méthode indiciaire : la valeur antérieure du bien est réajustée en fonction de l’évolution du marché.
Le bilan promoteur : il s’agit d’évaluer la constructibilité du sol d’un terrain à bâtir.
L’actualisation des cash-flows : ce sont les flux de trésorerie générés dans l’avenir qui sont considérés.

Vous savez maintenant l’importance de l’estimation immobilière lors d’une expropriation. Si vous êtes vous-même victime d’une expropriation, le mieux est de vous rapprocher d’un avocat spécialisé dans l’expropriation, ou encore d’un expert immobilier dont c’est la spécialité.

Il est important de vous entourer rapidement de professionnels, de manière à savoir comment réagir à temps, et comment profiter des frais d’expropriation les plus intéressants.