Comment faire une estimation de votre bien immobilier avant donation ?

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Dernière mise à jour le : 14 septembre 2021 par Rénovation et travaux

Lors d’une donation ou d’une succession qui implique un bien immobilier, vous devez évaluer votre bien pour éviter tout souci avec l’administration fiscale. En effet, si votre bien est sous-évalué ou si vous commettez une erreur ou une omission pendant l’estimation, vous risquez un redressement fiscal. Voyons ensemble comment faire l’estimation d’un bien immobilier avant une donation.

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Intérêt de l’évaluation du bien immobilier avant une donation

Lors d’une donation qui implique un appartement ou une maison, le propriétaire du bien immobilier doit s’occuper de son estimation et de l’inscription de sa valeur dans le document de transfert de propriété. Ainsi, le calcul du fisc pour le montant des droits de donation aura comme base la somme inscrite sur l’acte.

Dans la plupart des cas, les propriétaires sont tentés de sous-évaluer leur bien, dans le but de minimiser les droits de succession. C’est la raison pour laquelle l’administration fiscale a le droit de contester l’évaluation effectuée par le propriétaire.

En effet, si le fisc arrive à prouver que le montant inscrit est bien inférieur à la valeur vénale du bien, un redressement fiscal sera appliqué. Les droits seront alors recalculés sur la valeur vénale revue à la hausse et des majorations pour les intérêts de retard seront ajoutées au montant à payer.

À savoir : la succession ou la donation est le seul évènement lors duquel on cherche à minimiser la valeur d’un bien immobilier. Cependant, mieux vaut s’en tenir au prix du marché, car l’administration fiscale est très pointilleuse sur les dons de biens immobiliers.

Déterminer la valeur vénale d’un bien lors d’une succession

Il n’y a pas de définition légale sur le terme « valeur vénale », bien qu’il soit très souvent utilisé par l’administration.

Toutefois, il a été admis que la valeur vénale désigne la valeur du bien immobilier sur le marché. Pour être plus explicite, la valeur vénale est le prix qu’il est possible d’obtenir dudit bien en cas de mise en vente.

Quelle valeur vénale indiquer lors de la succession ?

La valeur prise en compte pour le calcul des droits de donation est la valeur vénale du bien au jour de la donation.

Si un bien immobilier a été acheté il y a 10 ans, les droits de donation ne pourront en aucun cas être fixés à partir de son prix d’achat de l’époque, mais bien à partir d’une estimation immobilière récente.

Il est donc souvent nécessaire de faire réaliser une estimation immobilière pour indiquer la valeur vénale du bien.

Valeur vénale ou valeur de convenance ?

La plupart des successions ou des donations donnent naissance à des droits de succession, autrement dit des impôts sur les sommes perçues. Autrement dit, une succession ou une donation ne peuvent jamais s’appuyer sur une valeur de convenance.

La valeur de convenance est une valeur liée à un accord entre deux personnes, sans aucun rapport avec les prix du marché immobilier. Naturellement, cette valeur de convenance ne sera jamais prise en compte lors d’une succession, car il suffirait alors de baisser au maximum le coût du bien immobilier pour réduire les droits de succession.

En prenant en compte le prix du marché, le législateur veut éviter que l’auteur du don ne déclare une valeur inférieure à la réelle valeur vénale.

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Comment effectuer l’estimation du bien immobilier lors d’un don ?

L’estimation immobilière doit être effectuée avec prudence et objectivité. Pour ce faire, vous avez deux options :

Procéder par vous-même,
Faire appel à un professionnel.

Dans le cadre d’une succession, mieux vaut faire appel à un notaire ou à un expert immobilier pour l’estimation d’une maison, comme nous allons le voir.

Ci-après des méthodes qu’il est possible d’utiliser quand vous évaluez votre bien immobilier pour un don :

Faire un don : la comparaison par rapport au prix du marché

Pour bien estimer votre bien, relevez d’abord toutes ses caractéristiques :

Sa superficie,
Sa localisation géographique,
Sa situation par rapport aux infrastructures : transports en commun, commerce, marché, banque, etc.
Ses atouts : garage, jardin, terrasse, piscine, etc.

Basez-vous ensuite sur le prix du marché immobilier de votre région. Repérez les biens qui ont les mêmes caractéristiques que le vôtre et faites la comparaison.

Afin de faciliter votre comparaison, vous pouvez utiliser les outils en ligne, comme les simulateurs gratuits. Par ailleurs, il est aussi possible de se référer aux bases de données sur les sites des groupements de notaires.

Faire soi-même son estimation immobilière est très limité dans le cadre d’une donation. Vous n’aurez en effet aucune preuve tangible de la valeur vénale du bien, et l’administration fiscale pourra mettre en cause votre objectivité.

Patrim pour bien estimer votre bien avant donation

Une manière plus sûre de faire soi-même son estimation immobilière sera de s’appuyer sur la base PATRIM.

PATRIM est un outil proposé par le gouvernement pour réaliser l’estimation d’un bien. Il est disponible sur votre compte en ligne, sur le site des impôts français.

Accessible gratuitement, le site fournit des données sur les transactions immobilières récentes et ayant lieu à proximité de chez vous, afin de vous aider dans l’évaluation d’un bien immobilier. Lors de votre inscription sur la plateforme, vous pouvez d’ailleurs indiquer que votre recherche se fait dans le cadre d’une donation ou d’une succession.

L’un des avantages de PATRIM est que vous pouvez prouver à l’administration que vous avez bien effectué vos recherches, notamment en imprimant les résultats de ses recherches et en appuyant votre estimation immobilière sur le plus de ventes possibles.

À savoir : attention, vous ne pouvez consulter Patrim que 50 fois tous les 3 mois.

Un professionnel pour estimer votre bien avant de faire un don

Le meilleur moyen de réussir l’estimation de votre bien immobilier reste cependant de confier la tâche à un professionnel.

Faire appel à un notaire de votre région sera le meilleur moyen de profiter d’une bonne estimation immobilière pour une succession. Le notaire pourra en effet vous garantir une estimation immobilière objective, et vous serez en mesure de prouver son intervention si l’administration fiscale exige un redressement.

Pour procéder à l’estimation, ce professionnel va effectuer une étude comparative du marché immobilier dans le périmètre où se trouve votre bien, et s’appuyer sur ses propres bases de données. Il saura appliquer les éventuelles décotes et surcotes pour obtenir la réelle valeur vénale de votre logement. Cette page vous informera plus en détail sur le notaire et ses méthodes d’estimation.

Quoi qu’il en soit, ne négligez jamais l’estimation d’un bien avant une succession ou une donation. Ne pas déclarer la bonne valeur vénale d’un bien immobilier pourrait en effet vous coûter cher !