Retaper une maison, est-ce rentable ?

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Dernière mise à jour le : 19 août 2020 par Rénovation et travaux

L’achat d’une maison à rénover peut être une opération tout à fait intéressante. Toutefois, le budget pour la rénovation d’une maison ancienne ne doit pas être sous-estimé. Parfois, le prix des travaux dépasse de loin la valeur d’achat du bien, et vous risquez de vous retrouver avec une maison longue à rénover, ou trop coûteuse. Alors, comment évaluer correctement le prix de rénovation d’une maison afin de déterminer si l’opération est rentable ou non ? Lumière sur le budget de rénovation d’une maison ancienne !

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Estimer le prix d’une maison à rénover

Les critères primordiaux qui définissent l’intérêt de la rénovation d’une maison ancienne sont la situation géographique du bien, son état actuel et son prix d’acquisition. Généralement, ces trois critères sont interdépendants, et il est primordial de les examiner en détail avant achat.

La situation géographique de la maison à rénover

Il devient de plus en plus difficile de trouver de bons emplacements, en plein centre-ville, pour construire.

Les nouvelles constructions choisissent plutôt les périphéries, terrains plus grands, plus abordables. Un bien en bon état général situé à proximité des commodités est donc toujours une excellente affaire, que ce soit pour habiter, pour revendre ou pour louer.

Une maison ou un appartement en centre-ville bénéficiera par ailleurs toujours d’un meilleur prix au m² (Pour faire une demande, remplissez le formulaire en bas de page). Dès lors, un bien immobilier à rénover en plein centre-ville, et vendu en dessous des prix du marché, peut vous permettre de faire une bonne opération financière. L’emplacement seul est donc déjà un critère d’intérêt pour une acquisition immobilière.

Bien évidemment, l’amortissement demandera du temps mais au final, avec l’augmentation des valeurs immobilières, vous devrez être gagnant.

L’état du bien

C’est l’état actuel de la maison qui va déterminer les travaux de rénovation à prévoir :

Les sanitaires sont-ils encore utilisables ?
La façade a-t-elle besoin d’un rafraichissement ou est-il nécessaire de refaire entièrement la façade ?
La cuisine est-elle encore fonctionnelle ?
La couverture de toiture doit-elle être remplacée ?
Faut-il refaire l’installation électrique de la maison ?
Est-il nécessaire d’isoler la maison ?

Il existe des travaux évidents, qui sautent aux yeux. Une maison ancienne cache souvent des vices, dont la réparation peut engendrer un budget exorbitant.(Faites chiffrer gratuitement vos travaux de rénovation en cliquant ici) Une fissure dans le mur peut cacher un problème de fondation qui peut parfois nécessiter la démolition de toute ou partie de l’immeuble.

En soit, de gros travaux de rénovation ne doivent pas effrayer un investisseur… à condition bien sûr que le prix de la maison ou de l’appartement soit en adéquation avec l’état du bien.

Il est évident qu’un appartement à rénover ou qu’une maison à rénover doit être vendu nettement plus bas que les prix du marché. L’état du bien immobilier peut d’ailleurs vous aider à mieux le négocier.

Conseil : lors de la visite d’une maison à rénover, faites-vous assister par un professionnel du bâtiment : architecte, maçon qui ont davantage l’œil pour dénicher tous les travaux cachés et peuvent vous proposer un devis de rénovation de maison clair et complet. Le formulaire en bas de cette page peut vous mettre gratuitement en contact avec plusieurs maîtres d’oeuvre.

Le prix d’acquisition de la maison à rénover

La situation géographique et l’état actuel du bien déterminent généralement son prix d’acquisition. Il vous est pourtant difficile de définir sur le moment si le prix est abordable ou non :

Surtout, ne vous précipitez jamais à signer le contrat de vente. Prenez le temps de confier l’évaluation des travaux à un expert qui se chargera de détailler tous les postes travaux.
Vous devez vous référer uniquement au prix d’acquisition augmenté du prix total des travaux pour déterminer si le prix initialement proposé est raisonnable.
Vous pourrez toujours mieux négocier le prix du bien avec un devis travaux à l’appui.

Même si vous comptez faire les travaux vous-même (ce qui peut vous faire économiser de l’argent), prenez soin de demander un devis de rénovation avant tout achat. Un devis d’entreprise de rénovation au montant élevé vous aidera à mieux négocier la maison.

Info : n’oubliez jamais que le vendeur d’un bien à rénover se prive déjà d’une grande partie des acquéreurs, qui tiennent souvent à emménager rapidement. Cela doit vous servir à mieux négocier le prix d’acquisition du bien.

Le projet de l’acquéreur

La rentabilité d’une rénovation de maison ancienne dépend ensuite du projet de l’acquéreur. Désirez-vous retaper une maison en vue d’y habiter, de la revendre ou de la louer ? Les considérations ne sont en effet pas les mêmes.

Retaper une maison pour y habiter

Dans ce cas-ci, deux choix s’offrent à vous :

Emménager rapidement et réaliser les travaux au fur et à mesure de vos moyens.
Réaliser les travaux immédiatement, puis emménager.

On considère souvent que le prix de rénovation d’une maison sera plus bas si tous les travaux sont réalisés en même temps. Néanmoins, cela nécessite tout de même une grande enveloppe de départ.

Vivre dans les travaux sera plus éreintant, mais vous permettra néanmoins d’étaler vos dépenses si votre prêt immobilier est limité.

L’investissement se fait sur la durée et il dépendra principalement de vos exigences personnelles. Le coût des travaux peut se limiter au strict minimum, comme il peut se chiffrer à des centaines de milliers d’euros si vous désirez un logement luxueux avec cuisine équipée et des équipements hauts de gamme.

Retaper une maison en vue de la revendre ou la louer

Dans le second cas, vous ne pouvez tirer profit de vos investissements que lorsque les travaux seront intégralement terminés.

Un investissement immobilier est d’autant plus rentable que la revente ou la mise en location intervienne rapidement. Le prix de la revente dépendra ensuite du niveau de qualité du bien rénové.

D’un point de vue pragmatique, il sera souvent préférable de louer que de vendre une maison rénovée :

Louer un bien rénové vous permet de profiter d’un loyer plus élevé que votre mensualité de prêt immobilier. Cela vous permet par ailleurs de proposer un bien “haut de gamme” (puisque refait entièrement) et bien situé, ce qui vous garantit une location rapide et un loyer élevé.
Retaper une maison pour faire une plus-value sera plus risquée, en partie à cause des différents frais (notamment les frais de notaire), mais aussi et surtout à cause de la fiscalisation et des impôts sur la plus-value. Cela nécessite donc de faire une très bonne affaire lors de l’acquisition immobilière.

Dans tous les cas, l’essentiel est de faire très attention au choix du bien à rénover, et de ne pas hésiter à le négocier au maximum.

Info : pour encourager l’investissement immobilier, dont l’investissement locatif, il existe quelques dispositifs dont la loi Pinel qui permettent aux investisseurs de bénéficier de faveur fiscale, ce qui peut réduire de façon substantielle vos investissements.

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Les travaux de rénovation d’une maison ancienne

Une rénovation ne se déroule pas exactement comme une construction. Toutefois, elle commence aussi par les travaux de gros œuvre pour finir sur le second œuvre.

Les travaux de gros œuvres présentés ici comprennent :

La démolition éventuelle des murs et cloisons,
Le renforcement des fondations,
Réparation des murs, fissures, enduits,
Réfection de la toiture/charpente,
Rétablissement ou mise aux normes du circuit électrique,
Révision complète de l’isolation de la maison.

Viennent ensuite les travaux de second œuvre, dont :

Le revêtement de sol,
Le cloisonnement,
La pose de la menuiserie, portes et fenêtres,
La réhabilitation des pièces d’eau et cuisine,
La peinture de finition.

Vous aurez compris que rénover une maison ancienne peut nécessiter de multiples travaux. Il est alors essentiel de bien préparer les travaux et l’intervention des différents artisans, pour s’assurer un chantier rapide et optimisé.

Remarque : le ravalement de façade peut être réalisé avec le gros œuvre ou le second œuvre.

Comment rénover une maison ancienne ?

Deux choix s’offrent à vous lors de la rénovation d’un bien immobilier ancien :

L’option la plus simple est de confier la rénovation à une entreprise du bâtiment qui se chargera de la planification à la livraison des travaux. Vous réceptionnez la maison entièrement rénovée. Mais cette option a un coût relativement important.
Autre possibilité, vous pouvez opter pour l’auto construction avec ou sans assistance. Cela vous permet d’économiser sur la main d’œuvre. Toutefois, l’auto construction implique un savoir-faire minimum et du temps à consacrer aux travaux. Mais à cœur vaillant, rien d’impossible. Il existe de nombreux tutoriels qui peuvent vous aider à réaliser tous les travaux de la maison pour savoir comment couler du béton ou comment remplacer un volet de fenêtre.

Attention toutefois si vous optez pour l’autoconstruction, car certains postes qui ouvrent droit à des aides fiscales nécessitent absolument l’intervention d’un professionnel. Il en est ainsi des travaux permettant l’amélioration de la performance énergétique d’un bâtiment. Le droit au CITE ou crédit d’impôt transition énergétique est conditionné par la réalisation des travaux par un professionnel certifié RGE.

Si vous avez besoin d’être mis en contact avec des spécialistes, notez que notre site vous permet de recevoir gratuitement jusqu’à cinq devis pour la rénovation d’une maison, ou pour tous les types de travaux qui vous intéressent.(Accédez à notre formulaire de demande de devis gratuit et sans engagement en cliquant ici)

Remarque : il est important de savoir que l’acquisition d’une maison ancienne implique des frais de notaire, frais exonérés pour les acquéreurs en neuf.