Peut-on faire plusieurs offres d’achat immobilier ?

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Dernière mise à jour le : 6 avril 2022 par Rénovation et travaux

Vous avez trouvé un bien qui vous intéresse et vous avez soumis une offre au vendeur. Mais voilà, après une autre visite, un autre bien a également retenu votre attention. Alors, que faire ? Pouvez-vous soumettre une offre sur ce second bien malgré la première offre déjà envoyée ? Que faire si les deux offres sont acceptées ? Le point.

Faire plusieurs offres d’achat immobilier : que dit la loi ?

La vente immobilière est une opération strictement encadrée par la loi. Donc, que dit cette dernière sur la possibilité ou non de faire plusieurs offres simultanément ?

Principe et définition légale de l’offre d’achat immobilier

Il n’existe pas de définition légale de l’offre d’achat immobilier. Celle-ci résulte de l’interprétation des articles 1113 et suivants du Code civil. En vertu de ces dispositions, une offre d’achat immobilier constitue la manifestation expresse de la volonté d’une personne de se lier par contrat à une autre. Une offre d’achat doit clairement :

Identifier les parties : noms, prénoms et adresses de l’acheteur et du vendeur doivent figurer dans l’offre. L’acquéreur appose ensuite sa signature sur l’offre qui peut être manuscrite ou non.
Désigner le bien : adresse, immeuble, numéro de logement, caractéristiques générales du bien, l’offre doit permettre d’identifier le bien objet de l’offre d’achat sans aucune ambiguïté.
Contenir une proposition de prix : une offre peut être faite au prix ou en dessous du prix.
Prévoir un délai de validité : celui-ci va généralement de 5 à 10 jours. À l’expiration de ce délai, l’offre devient caduque.

Remarque : de manière générale, une offre d’achat est expédiée au vendeur sous la forme d’une lettre recommandée. Toutefois, l’acquéreur peut tout à fait soumettre une offre d’achat verbale à l’issue d’une négociation.

Conséquences d’une offre d’achat immobilier

Les conséquences diffèrent selon qu’on se place côté vendeur ou côté acheteur :

Pour le vendeur : une offre constitue une proposition. Le vendeur peut l’accepter ou la refuser. S’il rejette l’offre, celle-ci ne produit aucun effet. S’il l’accepte, il s’engage de façon formelle, sans possibilité de se rétracter. Une offre acceptée vaut contrat pour le vendeur. L’acceptation du vendeur va bloquer la vente immobilière.
Pour l’acheteur : son offre est considérée comme l’intention manifeste d’acheter le bien. Mais contrairement au vendeur, l’auteur de l’offre n’est pas légalement tenu par une offre, quand bien même celle-ci est acceptée. En effet, la loi reconnaît une certaine liberté à l’acheteur qui bénéficie encore d’un délai de réflexion de 10 jours.

Remarque : le délai de rétractation commence à courir, non à l’acceptation de l’offre, mais à la signature du compromis de vente.

Possibilité de soumettre plusieurs offres d’achat immobilier

Encore une fois, il n’existe aucune disposition qui tranche la question. Néanmoins, n’étant pas à proprement lié par une offre, l’acheteur peut légitimement continuer de visiter d’autres biens et soumettre d’autres offres. En réalité, l’acheteur peut :

Soumettre plusieurs offres à plusieurs vendeurs tant qu’aucune réponse ne lui est parvenue.
Se rétracter d’une offre pour envoyer une nouvelle. Dans ce cas, il peut annuler son offre par lettre recommandée adressée au vendeur.

Conclusion : pour son auteur, une offre constitue uniquement une invitation qui ne produit aucun engagement à son endroit. Il est légalement libre de formuler plusieurs offres d’achat immobilier s’il le souhaite.

Recevoir plusieurs acceptations : que faire ?

Un acheteur peut légitimement envoyer plusieurs offres d’achat. Mais que faire si plusieurs offres sont acceptées ?

Choisir l’offre à donner suite

Une offre, même si elle est acceptée, n’engage que partiellement l’acheteur. En présence de plusieurs réponses positives, il lui faudra néanmoins choisir. En principe, il n’existe aucune prescription légale quant au délai entre l’acceptation de l’offre et la signature du compromis de vente. Un vendeur peut toutefois relancer l’acheteur pour exiger l’établissement du compromis. De manière générale, l’acheteur dispose de deux à trois jours pour réfléchir et revenir sur une offre acceptée.

Signer un compromis de vente

Le choix fixé, l’acheteur peut poursuivre l’étape de la vente, en l’occurrence la signature d’un compromis de vente. Contrairement à une offre, le compromis est un avant-contrat, avec de réelles conséquences juridiques, tant pour le vendeur que pour l’acheteur. D’ailleurs, obtenez d’autres informations pour mieux comprendre le fonctionnement et les conséquences d’un compromis de vente.

Recommandation : un compromis de vente peut être établi entre particuliers, sous la forme d’un acte sous seing privé. Mais pour plus de sécurités juridiques, nous vous recommandons de recourir à un notaire pour vous conseiller et pour rédiger un compromis en bonne et due forme. Nous vous invitons, par ailleurs, à connaître les frais de notaire.

Offres d’achat simultanées : quelques risques à considérer

La loi protège davantage l’acheteur, mais ce dernier ne peut toutefois abuser de ses droits. Le vendeur peut éventuellement poursuivre un acheteur dans quelques cas.

En cas de mauvaise foi de l’acheteur

Un vendeur peut tout à fait poursuivre un acheteur pour mauvaise foi. Cette mauvaise foi se caractérise par :

L’intention délibérée de nuire au vendeur en empêchant ce dernier de vendre son bien.
L’incapacité de l’acheteur d’honorer le prix qu’il a lui-même proposé, soit parce qu’il ne dispose pas des fonds, soit, car il n’a effectué aucune démarche pour obtenir un prêt immobilier.
L’absence de volonté réelle d’acquérir le bien. Il arrive, en effet, qu’une personne soumette une offre juste pour voir si celle-ci va passer.

Un acheteur, dont la mauvaise est prouvée, peut être condamné au versement de dommages-intérêts au vendeur. Il revient au vendeur de prouver la mauvaise foi de l’acheteur, preuve qui reste cependant difficile à établir.

En cas de grosse perte du vendeur

Un vendeur peut également poursuivre l’acheteur qui s’est rétracté de son offre s’il estime avoir subi un préjudice important. Un acquéreur qui a fait une autre offre aurait pu acheter effectivement le bien. Cet argument est toutefois rarement retenu puisqu’il appartient au vendeur de trier les offres et de choisir celle qui présente les meilleures garanties. Le vendeur reste entièrement responsable de son choix.

En définitive, rien n’empêche un acheteur de rédiger plusieurs offres d’achat immobilier. Même s’il se désiste, il ne court pratiquement aucune poursuite, les démarches judiciaires étant particulièrement onéreuses pour le vendeur. Ce n’est néanmoins pas une raison pour en abuser. Pour faire le bon choix, nous vous recommandons de faire appel à un courtier immobilier pour vous conseiller et pour vous accompagner dans toutes les démarches.