Comment établir un compromis de vente entre particuliers ?

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Dernière mise à jour le : 20 décembre 2021 par Rénovation et travaux

Avant de conclure définitivement le contrat de vente immobilière, les parties peuvent signer un compromis de vente. Généralement établi devant un notaire, il est possible de signer le compromis de vente entre particuliers. Mais est-ce bien raisonnable et comment faire pour établir un compromis de vente sans notaire ?

Pourquoi établir un compromis de vente entre particuliers ?

L’intervention d’un notaire garantit la sécurité juridique des parties. Toutefois, la présence d’un notaire n’est pas obligatoire. Par ailleurs, signer un compromis sans un notaire a quelques avantages.

Établir plus rapidement un compromis de vente entre particuliers

La rédaction d’un acte chez le notaire demande du temps. Entre la recherche, la prise de rendez-vous et le moment de se présenter devant le notaire, il peut se passer plusieurs jours. Lorsque les parties désirent finaliser la vente rapidement, elles peuvent décider de rédiger elles-mêmes le compromis de vente.

Rédiger un compromis entre particuliers pour éviter des honoraires supplémentaires

Les prestations du notaire sont, la plupart du temps, payantes. C’est notamment le cas pour l’authentification d’acte. Les honoraires du notaire pour la rédaction d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente s’élèvent en moyenne à 300 € (Comparez des devis) . Ils sont généralement intégrés dans les frais de notaire.

Inconvénient : en décidant de rédiger le compromis sans un notaire, les parties renoncent aux précieux conseils de ce dernier.

Comment valider un compromis de vente entre particuliers ?

Pour être légalement valable, le compromis signé entre particuliers sans notaire doit répondre à quelques conditions, sur le fond comme sur la forme.

Modèle de compromis de vente entre particuliers

Des modèles de compromis de vente peuvent être téléchargés sur internet. Le choix du modèle dépend des spécificités de vos attentes et exigences. De façon générale, tout compromis de vente contient :

La désignation des parties : le compromis doit clairement faire figurer l’identité des parties, vendeur(s) et acquéreur(s). Leurs dates de naissance, leurs résidences et les identités de leurs conjoints sont également exigées.
La nature de la transaction : le compromis doit mentionner qu’il s’agit d’une vente immobilière.
Une description complète : le ou les biens objets du contrat doivent être décrits de façon détaillée : composition, surface, les équipements et accessoires.
L’origine du bien : le vendeur doit mentionner l’origine du bien, c’est-à-dire la façon dont il a acquis le bien et de qui.
Les charges pouvant grever le bien : si hypothèque il y a, elle doit être clairement mentionnée. Il en est de même si des locataires occupent encore le bien.
Les conditions générales de la vente : le compromis fixe le prix du bien convenu, le moment et la façon dont le prix sera acquitté.
La date de signature de l’acte de vente : le compromis détermine le jour de signature du contrat définitif de vente.
Les conditions suspensives : un achat immobilier est, la plupart du temps, financé par un crédit immobilier. La signature du contrat de vente est alors soumise à l’obtention du crédit. Découvrez les conditions d’obtention de prêt immobilier en cliquant sur ce lien.

Plusieurs documents doivent être joints au compromis, documents permettant d’établir la situation financière du vendeur et l’état du bien à vendre.

Important : le compromis de vente peut être rédigé par les parties. L’acte de vente définitif, lui, exige impérativement la présence d’un notaire.

Enregistrement du compromis de vente entre particuliers

En principe, l’enregistrement du compromis de vente n’est pas obligatoire. Toutefois, cet enregistrement permet d’opposer le compromis aux tiers. Les droits d’enregistrement s’élèvent à 125 € (Trouvez un artisan) et sont acquittés auprès du Trésor public dans les 10 jours de la signature du compromis. Ce délai correspond également au droit de rétractation de l’acheteur.

Remarque : entre la signature de l’avant-contrat et celle de l’acte authentique de vente, les parties peuvent modifier certaines clauses grâce à un avenant.

Le compromis de vente entre particuliers implique-t-il un acompte ?

La décision de verser un acompte relève exclusivement du choix des parties. Il convient tout de même de faire attention sur certains points importants.

Acompte ou indemnité d’immobilisation

Il convient de différencier acompte et indemnité d’immobilisation :

Acompte : correspond à une avance symbolique sur le prix du bien. Il permet de garantir le sérieux de l’acheteur. Si toutefois, la vente ne se réalise pas, l’acompte est rendu à l’acheteur.
Indemnité d’immobilisation : il s’agit également d’une somme d’argent versé au vendeur. Mais à la différence de l’acompte, cette indemnité est gardée par le vendeur si la transaction n’est pas menée à son terme.

Conclusion : dans un compromis de vente, l’acheteur verse un acompte et non une indemnité d’immobilisation. Celle-ci est due seulement dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente.

Montant de l’acompte versé

L’acompte est un symbole de la bonne foi et du sérieux de l’acheteur. La loi n’impose aucun minima. L’acheteur peut donc verser quelques € (Voir les prix) seulement. Le montant de l’acompte est toutefois plafonné à 10 % du prix total. Au moment de la conclusion de l’acte final, le prix sera minoré du montant de l’acompte.

Versement de l’acompte dans un compromis de vente entre particuliers

Les parties ont également le choix entre :

Payer directement l’acompte au vendeur : le paiement peut se faire par chèque ou par virement sur le compte du vendeur.
Payer l’acompte auprès d’un notaire : le montant est versé sur le compte du notaire et consigné jusqu’à la signature du contrat de vente. Si le contrat n’est pas signé, le notaire rétrocède l’acompte à l’acheteur.
Payer l’acompte à un tiers : il est également possible de séquestrer l’acompte auprès d’un tiers, généralement une agence immobilière.

Conseil : pour votre sécurité, préférez confier l’acompte à un officier public. Ce dernier a 21 jours pour faire le virement en cas de rétractation.