L’amélioration énergétique des logements est un enjeu pour le gouvernement. Si la mise en place d’aides à la rénovation énergétique est une manière de pousser les travaux d’amélioration, notamment avec MaPrimeRénov, l’État Français met également en place des mesures plus coercitives. Citons par exemple l’interdiction de la location des passoires thermiques, dès 2028. Qu’est-ce qu’une passoire thermique ? Comment vont évoluer les passoires thermiques ? Quelles seront les obligations des propriétaires de logements mal isolés ? Menons l’enquête sur l’impact de la loi Climat sur les passoires thermiques.

Passoire thermique : définition

La « passoire thermique » est une expression imagée pour désigner un bâtiment mal isolé, et qui consomme énormément d’énergie. Tout comme une passoire laisse passer l’eau, la passoire thermique (ou passoire énergétique) laisse passer l’air.

Ainsi, une maison sera considérée comme passoire thermique si elle est très chaude en été et très froide en hiver. Comme il est nécessaire de définir précisément la passoire thermique, dans le cadre de la loi, on considère comme passoire thermique un bâtiment dont la classe énergie est F ou G.

Si, suite à un diagnostic de performance énergétique (obligatoire lors d’une location ou d’une vente immobilière), votre bien immobilier reçoit une étiquette F ou G, il sera considéré comme une passoire thermique. À titre informatif, on considère qu’une maison est une passoire thermique quand elle consomme plus de 331 kWh par m² et par an.

Pourquoi lutter contre les passoires thermiques ?

Si le gouvernement cherche à limiter l’existence de passoires thermiques, c’est tout simplement car ce sont des bâtiments polluants.

Une maison mal isolée va nécessiter plus d’énergie pour être chauffée. En conséquence, la passoire thermique sera souvent peu agréable à vivre (très chaude en été, glaciale en hiver), et engendrera des factures énergétiques importantes. Du point de vue financier, elle est donc particulièrement coûteuse pour ses occupants. Du point de vue écologique, elle entraîne un véritable gâchis d’énergie, car il suffirait souvent de mieux isoler le bâti pour éviter de gaspiller de l’énergie de chauffage.

Améliorer l’isolation thermique de son logement est ainsi essentiel s’il dispose d’une étiquette énergie F ou G, car cela permet à l’habitant des lieux de se chauffer plus facilement, à moindre coût et de manière plus respectueuse de l’environnement.

Les enjeux de la loi Climat sur les passoires thermiques

La loi « Climat et Résilience » est un projet de loi très complet, discuté suite aux propositions de la Convention citoyenne pour le climat. Son objectif est de réduire les émissions de gaz à effet de serre de 40 % d’ici 2030. Si la loi Climat a un impact sur de nombreux secteurs, l’aspect qui nous intéresse aujourd’hui est son impact sur l’immobilier français.

L’interdiction de location des passoires thermiques…

Le 12 avril 2021, l’assemblée nationale a voté à l’unanimité une interdiction de la location des passoires thermiques d’ici 2028. Objectif ? Forcer les propriétaires bailleurs à rénover les logements mal isolés. L’objectif est alors à la fois d’améliorer le parc immobilier français, mais aussi d’améliorer les conditions de vie de locataires (en particulier dans les grandes villes).

Comment cette interdiction va-t-elle s’appliquer concrètement ? Par la mise en place de différentes lois successives :

  • Suite à la promulgation de la loi, les propriétaires de passoires thermiques ne pourront plus augmenter les loyers lors d’un renouvellement de bail ou d’une remise en location.
  • Dès 2025, les bâtiments classés G ne seront plus considérés comme des logements décents, et seront donc interdits à la location. D’après les chiffres du gouvernement, cela concerne environ 90 000 logements, dont seulement 70 000 logements privés.
  • En 2028, les bâtiments classés F subiront le même sort, et seront donc également interdits à la location. Le gouvernement annonce ainsi que ce sont au total 1,8 millions de passoires thermiques (logements en étiquette F ou G) qui deviendront interdites à la location.
  • En 2034, ce sont les logements classés E qui seront enfin concernés par cette interdiction.

Une interdiction de louer des logements classés E ?

Si l’interdiction des passoires thermiques a été plutôt acceptée par l’opinion publique, l’interdiction de location d’un logement en classe E a soulevé certaines oppositions. Et pour cause, la classe énergétique E concerne une vaste part du parc immobilier français.

Pour rappel, un bâtiment reçoit l’étiquette énergie E s’il consomme entre 231 et 330 kWh par m² et par an. S’il est évident que les passoires thermiques sont généralement des bâtiments qui nécessitent des travaux urgents, les logements classés E s’avèrent nettement plus courants.

À titre de comparaison, une étude du parc du logement en France daté du 2 septembre 2020 et publiée par le ministère de la transition écologique rappelait que 24 % du parc immobilier français était concerné par une étiquette énergie E, contre 17 % pour les passoires thermiques (étiquettes F et G réunies). Au total, l’interdiction de location d’un bâtiment classé E concernerait donc plus de 2,6 millions de logement en France… et donc pratiquement autant de propriétaires bailleurs !

Les évolutions du DPE suite à la loi Climat

Dès le 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) va également évoluer, pour accompagner ces changements. Ainsi, le DPE deviendra opposable, ce qui signifie qu’un locataire ou qu’un acheteur pourra contester un DPE, et recevoir une indemnisation en cas de faute.

Par ailleurs, pour éviter que les résultats du DPE varient en fonction du diagnostiqueur immobilier qui les réalise (ce qui arrivait fréquemment), sa méthode de calcul va être unifiée. Désormais, ce document ne sera plus rédigé en fonction des factures, mais à partir des caractéristiques du logement et de sa consommation énergétique. Le DPE sera par ailleurs plus lisible, et comportera une estimation de la facture annuelle du logement.

Attention si vous vous apprêtez à réaliser un DPE. Alors que la durée de validité du DPE doit rester de 10 ans, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne seront valides que jusqu’à fin 2024. Par ailleurs, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 seront valides jusqu’au 31 décembre 2022.

La loi sur les passoires thermiques sera-t-elle efficace ?

Au total, la loi Climat devrait pousser à la rénovation de 4,4 millions de logements du parc immobilier français. Le chiffre a de quoi faire tourner la tête, puisqu’il concerne plus d’un tiers du marché locatif privé (qui est composé de 12 millions de logements). Les logements non rénovés seraient, théoriquement, retirés du marché de la location.

Alors que la loi Climat vient d’être votée par l’Assemblée Nationale en ce mois d’avril 2021, des premières critiques fusent quant à son efficacité et à sa mise en place. Quelles sont les critiques portées à l’encontre de la loi Climat et Résilience sur le marché immobilier ? Et quelles sont les conséquences qu’elle pourrait avoir sur le logement français ?

Une loi contraignante pour les locataires ?

Pour commencer, certains reprochent les conditions d’application de la loi. Avec un DPE opposable, ce seraient les locataires qui devraient poursuivre leurs propriétaires devant la loi, pour faire valoir leurs droits.

Or, bon nombre des locataires de logements indécents pourraient ne pas être en mesure d’entamer une telle procédure juridique, ce qui limiterait l’efficacité de l’interdiction de location des passoires thermiques. On imagine en effet que de nombreux locataires de passoires thermiques n’ont pas forcément les moyens de payer pour la réalisation de leur propre DPE… et que dire de frais de justice ? Par ailleurs, et y compris pour les logements en classe énergie E, on imagine que certains locataires préféreraient ne pas prendre le « risque » de contester un DPE, au risque de perdre leur logement, en particulier sur des marchés immobiliers tendus et dans lesquels les biens se font rares, comme à Paris.

Pour certains, la loi n’est donc pas suffisamment contraignante à l’usage des propriétaires, puisqu’elle exige que ce soient les locataires qui lancent la démarche de contestation. Résultat ? De nombreux propriétaires risquent de ne pas jouer le jeu, et de ne pas rénover leurs logements.

Des frais de rénovation trop élevés

Autre reproche à l’encontre de la loi Climat, la volonté d’inclure les classe énergie E dans l’interdiction de la location. Demander à la rénovation de plus d’un tiers du parc locatif privé en moins de 15 ans peut sembler ambitieux. Certains craignent ainsi de voir le parc locatif réduit en taille, et des biens retirés du marché, faute de rénovation.

La question du budget entre également en compte. La rénovation énergétique nécessite des travaux conséquents : isolation des murs, des planchers et de la toiture, remplacement des menuiseries, remplacement de la production de chauffage et d’eau chaude sanitaire. Le prix des travaux de rénovation énergétique d’une maison est souvent estimé entre 40 000 et 60 000 euros… un coût qui serait bien entendu en majeure partie à la charge du propriétaire bailleur.

Pour assumer une telle contrainte, le gouvernement va devoir intensifier les aides à la rénovation, ce qui ne semble pas d’actualité. Néanmoins, et sans un programme d’aides financières adaptées, une partie des propriétaires pourrait refuser de réaliser les travaux de réfection, et ceux qui y seraient contraints pourraient être tentés de vendre leurs biens. Des ambitions de rénovation énergétique trop fortes pourraient donc peser lourd dans la balance de l’État.

Un marché immobilier bousculé ?

Parmi les voix qui s’élèvent contre l’impact de la loi Climat sur l’immobilier Français, certains craignent une modification importante du marché immobilier privé. Face à des contraintes fortes, les propriétaires bailleurs pourraient être tentés de vendre avant 2025. Les investisseurs pourraient d’ailleurs être tentés de ne plus se tourner vers l’achat de biens à louer, au profit d’autres investissements.

Sur certains marchés tendus, on pourrait ainsi craindre une disparition des locations en centre-ville, puisque des propriétés jusqu’ici louées se retrouveraient vendues ou utilisées comme résidences principales. Et pour cause, nombreux sont les propriétaires bailleurs dont le rendement locatif est bien trop faible pour justifier des dizaines de milliers d’euros de travaux… et qui n’ont tout simplement pas les moyens de les réaliser.

Autre conséquence qui serait à craindre : une hausse du coût de la location. Avec moins d’offre sur le marché, et avec des logements plus coûteux à l’acquisition, les propriétaires bailleurs pourraient être tentés de faire grimper les loyers.

Naturellement, s’il est évident que la loi Climat pourrait avoir des impacts imprévisibles sur le marché immobilier, il n’en reste pas moins que mettre un terme aux passoires thermiques reste une priorité. Reste à savoir si le gouvernement aura mis en place une politique d’aide et d’accompagnement à la rénovation énergétique suffisante pour que ce projet atteigne ses objectifs sans impact trop fort du côté du marché de la location.