Peut-on vendre sa maison à son fils ?

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Il est tout à fait possible de vendre sa maison à son fils ou à sa fille. C’est même une pratique assez courante, car il est fréquent qu’un enfant souhaite acheter la maison de sa jeunesse une fois passé à l’âge adulte. Cependant, pour vendre un bien immobilier à son enfant, il est important de prendre certaines précautions. Vendre un appartement à son fils ou à sa fille doit se faire selon certaines conditions, sans quoi vous risquez d’attirer l’administration fiscale. Faisons le point sur la vente d’une maison à des descendants.

Peut-on vendre sa maison à son fils ?

En principe, en tant que propriétaire, vous avez la liberté de vendre votre bien à qui vous souhaitez, et cela est stipulé dans le Code civil, articles 537 et 544. Ainsi, selon la loi, la vente peut se faire de parents en fils ou filles, de parents à d’autres membres de la famille ascendants ou descendants.

En effet, vendre votre maison à votre fils permet surtout de préserver votre patrimoine et les souvenirs qui vont avec. Mais la vente d’un bien immobilier à votre enfant est plus délicate, surtout si vous avez d’autres enfants. Sachez qu’il existe un article dans le Code civil, l’article 918, qui protège vos autres enfants. Aussi, si vous vendez votre bien immobilier en réserve d’usufruit à l’un de vos enfants, cela sera considéré comme une donation hors part. De ce fait, même s’il y a effectivement paiement du prix de vente de la part de votre fils, la vente sera toujours perçuecomme une donation déguisée.

Conseils pour vendre une maison à sa fille ou à son fils

La vente d’une maison à un enfant est toujours un évènement assez délicat, que ce soit au sein de votre famille (si vous avez plusieurs enfants) ou encore vis-à-vis de l’administration fiscale. Mieux vaut ainsi bien préparer la vente d’un bien immobilier à l’un de ses enfants.

Vente de la maison à un enfant : bien différencier la vente d’une donation

L’un des problèmes lié à la vente d’une maison à sa descendance est le fait qu’une telle vente ne peut s’apparenter à une donation :

  • La vente de votre maison à une fille ou à un fils peut causer des divergences au sein de la famille, surtout si vous envisagez d’habiter dans cette maison jusqu’à votre décès. La vente en viager ou en nue-propriété est donc plus problématique, car cela s’apparente à une donation, même si votre fils vous a payé le prix de vente de la maison.
  • Par ailleurs, à votre mort, la valeur de votre maison sera tout de même considérée dans le calcul de la valeur de votre succession. Si l’administration voit la vente comme une donation déguisée, elle peut récupérer les droits de donation.
  • Si vous avez plusieurs enfants, les héritiers réservataires peuvent intenter une action en réduction à votre fils si la libéralité a été supérieure à la quotité disponible.

Il est fortement déconseillé de vendre en viager à sa descendance, car c’est rarement pertinent d’un point de vue fiscal. Il est par ailleurs important d’impliquer toute la fratrie au sein d’une telle vente, pour éviter tout conflit intra-familial lié à cette vente.

Notre conseil : si vous avez décidé de vendre votre maison à l’un de vos enfants, il faut avant tout en parler aux autres. Grâce au dialogue, vous ne mettez pas vos autres enfants devant le fait accompli. Informez vos autres enfants de votre intention. Il est même conseillé de les faire intervenir lors de la vente pour qu’ils confirment leurs accords et constatent qu’aucune préférence n’a été réalisée lors de la vente.

L’importance de respecter les prix du marché pour une vente à la descendance

Vous aurez compris que la vente d’un bien immobilier à un enfant ne peut en aucun cas être considérée comme une donation :

  • Vous avez tout à fait le droit de vendre votre bien immobilier à votre enfant. Toutefois, vous n’avez pas la possibilité de fixer un prix qui soit au-dessous de celui pratiqué sur le marché.
  • Le risque, dans ce cas, réside dans le fait que la transaction peut être considérée comme une donation déguisée. Les autorités fiscales peuvent ainsi obliger votre fils à payer des frais de donation si elles constatent que le prix de vente est inférieur au prix du marché.

Le meilleur conseil est de faire estimer la maison par un notaire, qui accepte d’engager sa responsabilité. De cette manière, ce dernier pourra attester de la pertinence du prix de vente établi en cas de contrôle fiscal.

À savoir : la vente d’une maison à sa descendance alerte toujours l’administration fiscale. Mieux vaut donc vous attendre à un contrôle si vous décidez de vendre une maison à votre fille ou à votre fils.

Conseils pour vendre sa maison à son fils sans difficulté

Il est utile de rappeler que tous vos enfants doivent connaître votre intention, avant que vous ne vendiez votre maison à l’un de vos fils. En les faisant intervenir lors de la vente, ils ne pourront plus utiliser l’argument de la donation. Ci-après quelques conseils pour vous aider à passer facilement la vente de votre maison à votre fils :

  • Faites estimer votre maison par un professionnel avant la vente. Votre fils doit impérativement accepter de payer votre bien au prix du marché. Gardez toutes les traces de la transaction pour servir de pièces justificatives en cas de contrôle.
  • Comme dans toutes les ventes, vous devez passer par certaines étapes comme la réalisation des diagnostics obligatoires et l’authentification de la vente devant le notaire. Mieux vaut considérer cette vente immobilière comme toute vente immobilière, pour éviter tout conflit d’intérêt.

Quoi qu’il en soit, n’oubliez pas que vendre une maison à son enfant ne doit se faire que si la vente est honnête. Si votre but premier est d’échapper aux droits de donation en vendant la maison en dessous des prix du marché, c’est loin d’être une bonne idée. Et pour cause, la vente ou l’achat d’une maison sont des actes finement étudiés par l’administration fiscale, qui ne manquera pas de déceler une anomalie.

Léser l’un de ses enfants peut par ailleurs entraîner une véritable déchirure au sein d’une famille. Le mieux est donc d’en parler ouvertement à tous vos enfants avant l’acte, et de réfléchir mûrement à cette décision.