Peut-on vendre sa maison à son fils ?
Dernière mise à jour le : 14 septembre 2021 par Rénovation et travaux
Il est tout à fait possible de vendre sa maison à son fils ou à sa fille. C’est même une pratique assez courante, car il est fréquent qu’un enfant souhaite acheter la maison de sa jeunesse une fois passé à l’âge adulte. Cependant, pour vendre un bien immobilier à son enfant, il est important de prendre certaines précautions. Vendre un appartement à son fils ou à sa fille doit se faire selon certaines conditions, sans quoi vous risquez d’attirer l’administration fiscale. Faisons le point sur la vente d’une maison à des descendants.
Peut-on vendre sa maison à son fils ?
En principe, en tant que propriétaire, vous avez la liberté de vendre votre bien à qui vous souhaitez, et cela est stipulé dans le Code civil, articles 537 et 544. Ainsi, selon la loi, la vente peut se faire de parents en fils ou filles, de parents à d’autres membres de la famille ascendants ou descendants.
En effet, vendre votre maison à votre fils permet surtout de préserver votre patrimoine et les souvenirs qui vont avec. Mais la vente d’un bien immobilier à votre enfant est plus délicate, surtout si vous avez d’autres enfants. Sachez qu’il existe un article dans le Code civil, l’article 918, qui protège vos autres enfants. Aussi, si vous vendez votre bien immobilier en réserve d’usufruit à l’un de vos enfants, cela sera considéré comme une donation hors part. De ce fait, même s’il y a effectivement paiement du prix de vente de la part de votre fils, la vente sera toujours perçuecomme une donation déguisée.
Conseils pour vendre une maison à sa fille ou à son fils
La vente d’une maison à un enfant est toujours un évènement assez délicat, que ce soit au sein de votre famille (si vous avez plusieurs enfants) ou encore vis-à-vis de l’administration fiscale. Mieux vaut ainsi bien préparer la vente d’un bien immobilier à l’un de ses enfants.
Vente de la maison à un enfant : bien différencier la vente d’une donation
L’un des problèmes lié à la vente d’une maison à sa descendance est le fait qu’une telle vente ne peut s’apparenter à une donation :
- La vente de votre maison à une fille ou à un fils peut causer des divergences au sein de la famille, surtout si vous envisagez d’habiter dans cette maison jusqu’à votre décès. La vente en viager ou en nue-propriété est donc plus problématique, car cela s’apparente à une donation, même si votre fils vous a payé le prix de vente de la maison.
- Par ailleurs, à votre mort, la valeur de votre maison sera tout de même considérée dans le calcul de la valeur de votre succession. Si l’administration voit la vente comme une donation déguisée, elle peut récupérer les droits de donation.
- Si vous avez plusieurs enfants, les héritiers réservataires peuvent intenter une action en réduction à votre fils si la libéralité a été supérieure à la quotité disponible.
Il est fortement déconseillé de vendre en viager à sa descendance, car c’est rarement pertinent d’un point de vue fiscal. Il est par ailleurs important d’impliquer toute la fratrie au sein d’une telle vente, pour éviter tout conflit intra-familial lié à cette vente.
Notre conseil : si vous avez décidé de vendre votre maison à l’un de vos enfants, il faut avant tout en parler aux autres. Grâce au dialogue, vous ne mettez pas vos autres enfants devant le fait accompli. Informez vos autres enfants de votre intention. Il est même conseillé de les faire intervenir lors de la vente pour qu’ils confirment leurs accords et constatent qu’aucune préférence n’a été réalisée lors de la vente.