Comment éviter la plus value sur résidence secondaire ?

Conseils pour éviter la plus value sur une résidence secondaire

Dernière mise à jour le : 14 mai 2022 par Rénovation et travaux

La plus-value générée par la vente d’une résidence secondaire est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. En tout, les plus-values sont taxées à hauteur de 36,2 %. Il est toutefois possible d’y échapper grâce à quelques astuces que nous allons vous dévoiler dans cet article.

Éviter la plus-value en occupant sa résidence secondaire

La première astuce consiste à faire de votre résidence secondaire votre logement principal avant de la vendre.

Résidence principale exonérée de taxe sur les plus-values immobilières

Une résidence principale en vente est exonérée de tout impôt au titre des plus-values. Pour échapper à la taxation, il faut donc que le bien constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession. Mais attention, l’administration fiscale traque toute tentative de fraude. Il faut que le changement de résidence soit effectif et réel.

Conditions de l’exonération

Pour bénéficier de l’exonération, le bien doit devenir la résidence principale du vendeur. Pour transformer une résidence secondaire en une résidence principale et échapper à la plus-value, il faut :

  • Déclarer le changement de résidence auprès de la direction générale des finances publiques,
  • Occuper le bien pendant au moins 6 mois de l’année précédant la vente,
  • Emménager dans la résidence : cela concerne toute la famille, conjoint et enfants. Une maison occupée par un seul membre de la famille ne peut pas être considérée comme une résidence principale.
  • Modifier l’adresse de résidence pour tous les services personnels de base : banque, énergie, téléphonie, etc.

Risque : le fisc réalise une véritable enquête pour vérifier si le changement de résidence est effectif. Après vérification, il peut toujours procéder à une requalification et déclarer le bien mis en vente comme résidence secondaire. Vous vous exposez, en outre, à des poursuites pénales pour fraude fiscale.

Échapper à la plus-value immobilière en s’expatriant

Une solution, un peu radicale, certes, consiste à quitter le territoire national et à s’installer à l’étranger. Le statut de non résident induit, en effet, quelques changements au niveau fiscal.

Statut fiscal des non-résidents qui vendent un bien immobilier

De principe, les expatriés ne sont plus redevables d’impôt en France. Ils sont soumis au régime fiscal du pays qui les accueille. Cela permet ainsi d’échapper à l’impôt sur le revenu français. La vente d’un bien, même situé en France, peut donc échapper à la taxation sur les plus-values. Bien évidemment, il existe un certain nombre de conditions.

Remarque : le régime dépend toutefois de la convention fiscale entre la France et le pays d’accueil.

Conditions de l’exonération des non-résidents

Pour éviter de payer la taxe sur les plus-values immobilières, il faut notamment que :

  • Les plus-values n’excèdent pas 150 000 €. Le non-résident devra s’acquitter d’une taxe pour la partie supérieure à ce seuil.
  • Le vendeur expatrié ait résidé en France pendant au moins deux ans.
  • Le bien soit vendu au plus tard le 31 décembre de la cinquième année de l’expatriation.
  • Le cédant n’ait pas déjà profité d’une exonération pour la vente d’un autre bien. En effet, l’exonération n’est valable qu’une seule fois.

Ne pas payer de taxe sur les plus-values en réutilisant le prix de vente

Les plus-values issues de la vente d’une résidence secondaire peuvent aussi échapper à la taxation si vous utilisez le prix de la vente.

Utiliser le prix de la vente pour acheter une résidence principale

Vous ne serez pas soumis à l’imposition sur les plus-values si et seulement si vous réutilisez le prix de la cession à l’achat d’une nouvelle résidence principale. L’exonération s’applique à la partie réutilisée pour l’achat d’une résidence principale.

Conditions

Pour bénéficier de l’exonération, il faut que :

  • Le vendeur n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale durant les quatre années avant la vente du bien.
  • Il s’agit d’une première vente de résidence secondaire. L’exonération n’est valable qu’une seule fois.
  • Le cédant utilise effectivement le fruit de la cession pour l’acquisition d’une résidence principale dans un délai de 24 mois.

Autres possibilités pour éviter la plus-value immobilière

Il existe d’autres astuces vous permettant d’échapper à la taxe sur les plus-values immobilières.

Donner le bien à ses enfants

Pour éviter de devoir payer la taxe sur les plus-values, vous pouvez éventuellement donner le bien à vos enfants. Une donation ne tient compte d’aucune plus-value. La loi limite toutefois la donation à 100 000 € par enfant tous les 15 ans.

Remarque : exonérée de taxe sur les plus-values, la donation implique tout de même l’acquittement de droits de donation, droits supportés par le bénéficiaire. Découvrez toutes les informations sur le coût d’une donation de maison.

Majorer le prix d’acquisition pour réduire la plus-value

La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien. Vous pouvez donc réduire la plus-value en majorant le prix d’acquisition. Vous pouvez notamment majorer le prix d’achat :

  • Du prix des travaux réalisés : il est cependant impératif de présenter tous les justificatifs nécessaires pour en profiter. Il faut surtout que les travaux soient effectifs.
  • Des frais d’acquisition : ceux-ci correspondent notamment aux frais de notaire acquittés par l’acheteur lors de l’acquisition.

Alternative : si vous ne pouvez présenter de justificatifs, vous pouvez majorer le prix d’acquisition d’un forfait de 15 % au titre de mise en valeur et de 7,5 % à titre de frais d’acquisition. Cela permet déjà de réduire l’assiette de l’impôt de 22,5 %.

Cas particulier des retraités et invalides

La loi reconnaît un statut particulier aux retraités. Ceux qui sont admis en maison de retraite sont exonérés de taxe sur les plus-values pour la vente d’une résidence secondaire. Il en est de même pour les personnes souffrant de handicap et hébergés dans un foyer d’accueil. Mais pour profiter de l’exonération, il faut que :

  • Le revenu fiscal de l’intéressé ne dépasse pas 11 120 €.
  • Le cédant ne soit pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière, IFI.

Il faut tout de même savoir que les plus-values immobilières issues de la vente d’une résidence secondaire sont exonérées d’impôt sur le revenu à partir de la 22ème année de détention. Elles sont exonérées des prélèvements sociaux à partir de la 30ème année. Un abattement progressif s’applique à partir de la 6ème année.