Réussir la surélévation d’une maison ancienne

Les étapes de surélévation de maison ancienne

Dernière mise à jour le : 18 mai 2022 par Rénovation et travaux

Pour gagner de la place, vous envisagez de surélever votre maison. Mais votre maison étant relativement ancienne, l’opération s’avère délicate. Des précautions s’imposent et la première étape consiste à déterminer la possibilité de la surélévation.

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Est-il possible de surélever ma maison ancienne ?

Avant de lancer les travaux, il est impératif d’établir une étude de faisabilité sérieuse. Cette étude permet, par ailleurs, de déterminer le type de surélévation possible ou recommandé.

Étude de faisabilité technique

Préalable nécessaire à votre projet, l’étude de faisabilité technique est confiée à un bureau d’étude composé d’architecte et/ou d’ingénieur en bâtiment. L’analyse porte sur :

  • La nature et les caractéristiques du terrain : les experts du bâtiment examinent l’état du sol et du sous-sol pour évaluer si ceux-ci peuvent supporter des charges supplémentaires. Une surélévation peut, en effet, causer un enfoncement lorsque le sol est argileux.
  • La fondation actuelle de la maison : toute modification entraîne des contraintes supplémentaires que la fondation peut ne pas supporter. Il est possible qu’un renforcement soit nécessaire.
  • La solidité des murs : outre les fondations, les charges devront également être supportées par les murs.
  • Le coût du projet : en fonction du niveau de difficulté, le bureau d’étude établit un devis qui va déterminer le prix de la surélévation. Le devis tient compte autant de la surface, de la structure que du type de matériau utilisé.

Prix de l’étude : pour un projet de surélévation, l’étude de faisabilité coûte généralement entre 700 et 2 500 €.

Réglementation en matière de surélévation de maison

La surélévation ne constitue pas un droit absolu. Les règles d’urbanisme peuvent limiter la possibilité d’un tel projet. Pour les maisons constituant un lotissement, des règles spécifiques peuvent aussi limiter ce droit. PLU et règlement de lotissement peuvent notamment fixer :

  • La hauteur maximale des maisons,
  • La forme des maisons : le PLU ou le règlement de lotissement peuvent notamment interdire une surélévation avec un toit plat.
  • Les matériaux utilisés : certaines localités tiennent à préserver certaines traditions et interdisent une modification ou une modernisation trop importante.

Remarque : consultez préalablement l’acte notarié qui peut également limiter les travaux de surélévation de la maison.

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Quelles sont les démarches à suivre pour surélever une maison ?

Après avoir établi la faisabilité de la surélévation, vous devez obtenir l’autorisation de la mairie pour lancer le projet.

Obtenir une autorisation pour la surélévation

La surélévation entraînant des modifications importantes de la maison, elle est soumise à un régime d’autorisation. Vous devez :

  • Déposer une déclaration préalable des travaux lorsque la surface au plancher de la surélévation est inférieure à 20 m2. Pour les communes soumises à un PLU, cette surface est portée à 40 m2.
  • Demander un permis de construire pour une surélévation avec une surface supérieure à 20 ou 40 m2 selon le cas. Si la surface totale de la maison après la surélévation est supérieure à 150 m2, vous devez toujours demander un permis de construire, et ce, quelle que soit la surface créée par la surélévation.

Pièces à fournir : déclaration préalable et demande de permis de construire comprennent un certain nombre de documents techniques fournis par des experts du BTP. Le détail des pièces à présenter est indiqué sur les formulaires de demande.

Lancer les travaux de surélévation

Les autorisations nécessaires obtenues, vous pouvez lancer les travaux. Pour réaliser une surélévation, vous pouvez recourir :

  • À différents artisans spécialisés : confiez la surélévation des murs à un maçon, la mise en place de la toiture à un charpentier couvreur, l’aménagement intérieur à un cuisiniste, un plombier et un carreleur. Cette option garantit des travaux aux normes, mais implique souvent un budget plus conséquent. Pour surveiller et vérifier le chantier, vous aurez probablement besoin d’engager un maître d’œuvre indépendant.
  • À une entreprise générale du BTP : elle se charge de tout, gros-œuvre et second-œuvre. Une entreprise générale du BTP est, en effet, composée de tous les corps de métier relatifs à la construction.
  • À un contractant général : intermédiaire entre vous et les artisans, le contractant général se charge de la sélection et du recrutement des professionnels. Il assume également le rôle de coordinateur des travaux.

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Pour quel type de surélévation opter pour une maison ancienne ?

Le choix dépend autant de la faisabilité que du budget dont vous disposez. Le choix se partage entre une surélévation de toiture et une surélévation complète.

Surélévation de toiture

La surélévation de toiture consiste à modifier la pente du toit de façon à pouvoir exploiter les combles. Le rehaussement de toiture s’accompagne nécessairement de travaux d’isolation. Ce type de surélévation, se limitant à la toiture, revient moins cher. Le prix d’une surélévation de toiture revient généralement entre 1 000 et 2 500 € en fonction des aménagements qui accompagnent l’agrandissement.

Rappel : certaines localités interdisent le changement de pente pour préserver la typologie de l’architecture.

Surélévation totale

Pour bénéficier d’espaces confortables, la surélévation totale va créer un véritable étage supplémentaire. Ce type de surélévation induit :

  • La dépose de la toiture,
  • La surélévation des murs,
  • La création d’un nouveau plancher,
  • La remise en place de la toiture

Une surélévation totale implique des travaux tant à l’intérieur qu’à l’extérieur, justifiant un prix nettement plus élevé. Le budget de la surélévation totale d’une maison ancienne s’élève entre 70 000 et 120 000 €. Cela correspond à un prix compris entre 1 700 et 5 000 € du m2. Le prix dépend de la surface, mais surtout des matériaux. Nous vous invitons également à découvrir le prix d’une extension en bois, certainement le type d’extension le plus abordable.