Rénovation d’une toiture en copropriété : mode d’emploi

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Dernière mise à jour le : 12 juin 2022 par Rénovation et travaux

En règle générale, la toiture relève des parties communes d’un immeuble. Les travaux de rénovation relatifs à la toiture nécessitent donc une concertation entre tous les copropriétaires. Quant aux dépenses, elles sont en principe partagées selon un mode de calcul précis.

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Rénovation de toiture en copropriété : les travaux concernés

Les travaux de rénovation d’une toiture de copropriété touchent la couverture, la charpente, mais également l’isolation et la gouttière.

Rénovation de la couverture de toiture d’une copropriété

La rénovation de la couverture de toiture peut être partielle ou totale :

Rénovation partielle : consiste à remplacer une partie de la couverture endommagée ou en mauvais état.
Rénovation totale : consiste à remplacer toute la couverture de toiture, à l’identique ou avec un autre matériau, dans le respect des règles d’urbanisme en vigueur.

Rénovation de la charpente de la copropriété

La charpente constitue l’ossature principale de la toiture. Sa rénovation s’avère nécessaire pour garantir l’intégrité de la toiture. La rénovation d’une charpente peut être partielle ou intégrale. Dans la plupart des cas, une dépose de la couverture de toiture s’avère nécessaire. Les occupants du dernier étage doivent souvent quitter les lieux pendant la réalisation des travaux.

Remarque : l’occupant qui subit des nuisances ou qui est obligé de quitter provisoirement son logement à cause des travaux peut demander une indemnisation au syndicat de copropriété.

Rénovation de l’isolation

Certaines interrogations subsistent quant à la réalisation des travaux d’isolation de la toiture dans une copropriété. En effet, l’isolation de la toiture ne profite finalement qu’au logement sous la toiture. Les copropriétaires doivent-ils supporter les travaux d’isolation dont les bénéfices se cantonnent à un seul étage ? En réalité, les bénéfices ne se limitent pas au logement du dernier étage. L’isolation de la toiture améliore le confort thermique de l’ensemble de l’immeuble. De ce fait, les travaux d’isolation de la toiture sont supportés par l’ensemble des copropriétaires.

Rénovation de la gouttière

Les travaux sur la toiture peuvent également concerner l’évacuation des eaux de pluie. Les gouttières garantissent à la fois l’évacuation des eaux et la protection de la façade. La rénovation des gouttières est considérée comme une opération essentielle à laquelle doivent se plier tous les copropriétaires.

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Rénovation de toiture : les règles et procédures

La rénovation d’une toiture de copropriété nécessite l’accord des copropriétaires, que cela soit pour le timing, l’ampleur des travaux, le choix des matériaux ou le choix de l’entreprise de rénovation.

Initiative des travaux de rénovation de la toiture d’une copropriété

La rénovation de la toiture de la copropriété peut être demandée par :

Un copropriétaire : celui-ci peut envoyer une lettre recommandée au syndic de copropriété expliquant la nécessité de réaliser des travaux de réfection sur la toiture.
Le syndic de copropriété : constitue l’entité principale de gestion et d’administration de la copropriété. Il peut proposer aux copropriétaires la rénovation de toiture dans le cadre d’une assemblée générale.
La mairie : peut imposer la rénovation de la toiture si elle le juge nécessaire pour des questions de sécurité, de salubrité ou pour le respect des règles d’urbanisme.

Soumission à l’assemblée générale des copropriétaires

Tout projet de rénovation de toiture dans le cadre d’une copropriété devra être porté à la connaissance des copropriétaires et soumis à un vote. La loi de 1965 prévoit des règles de majorité en fonction de l’ampleur des travaux :

Rénovation de toiture à l’identique : l’article 24 de ladite loi exige une majorité simple, c’est-à-dire la majorité des copropriétaires présents lors de l’assemblée.
Rénovation de toiture avec des modifications : l’article 25 impose une majorité absolue, à savoir 50 % et une voix de tous les copropriétaires.

Remarque : le vote porte sur la nécessité des travaux, le déroulement du chantier ainsi que le choix de l’entreprise pour la rénovation de la toiture. Le syndic doit proposer au moins 3 devis.

Autorisation requise pour les travaux de rénovation de toiture

Les travaux réalisés doivent impérativement obtenir une autorisation administrative :

Déclaration préalable des travaux : lorsque la rénovation ne modifie pas l’aspect du bâtiment.
Permis de construire : lorsque la rénovation s’accompagne d’une modification importante de l’immeuble.

Remarque : la demande d’autorisation peut être déposée par le syndic ou l’entreprise de rénovation.

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Rénovation de toiture : répartition des frais entre copropriétaires

Les dépenses engagées à l’occasion des travaux de rénovation de la toiture se répartissent entre les copropriétaires selon un mode de calcul précis. Ces travaux peuvent néanmoins bénéficier d’aides publiques.

Calcul des participations des copropriétaires

La participation d’un copropriétaire pour les dépenses de rénovation se calcule sur la base de sa quote-part. La quote-part d’un copropriétaire s’exprime en tantième ou en millième. Pour faire simple, le copropriétaire qui dispose d’un lot représentant 80/1000^ème supportera 8 % des dépenses générées par les travaux de toiture. Si son lot représente 100/1000^ème, il s’acquittera de 10 % des charges.

Info : la quote-part de chaque copropriétaire figure dans le règlement intérieur de copropriété.

Aides publiques pour la rénovation de toiture d’une copropriété

Comme pour une maison individuelle, une copropriété bénéficie également d’aides publiques pour les travaux de rénovation de toiture. Il en est ainsi :

De la TVA à taux réduit : pour les travaux de rénovation de toiture permettant d’améliorer les performances énergétiques du bâtiment.
Du dispositif Ma Prime Renov’ : aide publique supportant une partie des frais engagés pour les travaux d’isolation, de chauffage ou de ventilation. Ce dispositif remplace depuis le crédit d’impôt depuis 2020. Obtenez aussi davantage d’informations sur les aides Ma Prime Renov’ pour les travaux de copropriété.
Du certificat d’économie d’énergie : financé par les fournisseurs d’énergie.

Répartition des aides : les aides se répartissent aussi sur la base du tantième.

La rénovation de la toiture ne peut débuter qu’après le vote de l’assemblée générale des copropriétaires. La rénovation est sous la supervision du syndic ou du copropriétaire qui a reçu l’aval de l’assemblée pour la réalisation des travaux.