La Banque de France anticipe une baisse de 12% du PIB en 2020. Beaucoup d’acteurs font légitimement grise mine devant ces chiffres, et le marché de l’immobilier n’est clairement pas à l’abri d’une chute. En première ligne, et subissant de front les effets de deux confinements successifs, c’est le marché des bureaux qui fait le plus grise mine. Alors, le marché immobilier professionnel est-il vraiment en danger ? Examinons les premiers chiffres…

Crise du marché des bureaux : l’exemple de l’Île-de-France

La crise sanitaire et financière liée au coronavirus a frappé de plein fouet le tissu économique, bien plus que celui de certains de nos voisins européens. L’immobilier d’entreprise n’est pas passé entre les gouttes, loin s’en faut, comme en témoigne plusieurs études parues ces dernières semaines au sujet du marché des bureaux en France.

L’impact direct du Covid-19 sur le marché des bureaux en Île-de-France

On apprend d’après Immostat que le nombre de bureaux loués entre juillet et septembre en région parisienne a décliné de plus de moitié par rapport à l’année 2019.

Force est donc de constater que ce marché du tertiaire ne s’est pas redressé dans les mois qui ont suivi la levée du confinement, en mai dernier. D’autres chiffres font encore plus froid dans le dos, même s’ils ne doivent pas surprendre grand monde du côté des professionnels de l’immobilier. Au troisième trimestre 2020, le marché des bureaux a connu le troisième trimestre le plus mauvais de ces deux dernières décennies, ni plus ni moins ! Il faut dire qu’en lieu et place du rebond espéré pour le marché des bureaux, le reconfinement a clairement entamé les espoirs des experts de l’immobilier de bureaux.

Le quotidien Le Monde rapporte que la surface des nouveaux baux a baissé de 46 % par rapport à 2019 (913 200 m² loués) en région parisienne. Dans la région la plus riche de l’Hexagone, la vacance de bureaux en Ile-de-France est passée de 5 à 6% de 2019 à 2020, ce qui représente tout de même plus de 3,3 millions de m² non occupés. La Défense est l’un des sites les plus affectés, la vacance culminant à 7,6% soit 2,8 points supplémentaires par rapport à l’année passée. Et les choses ne devraient pas aller en s’améliorant, eu égard aux livraisons prochaines des tours en construction lors des trois années à venir.

Coworking et espaces de travail partagés : un nouvel espoir ?

Parmi les acteurs fragilisés par la pandémie, les spécialistes du coworking sont loin d’être les mieux lotis. CoworkIntel a rapporté d’après une enquête réalisée en mai dernier que les professionnels de ce secteur avait perdu près de la moitié de leur clientèle. Pour autant, certains observateurs s’attendent à ce que ces entreprises ressortent renforcées de la crise. Le déclin du bail traditionnel “3-6-9” devrait favoriser le recours à des solutions à la demande promues par les acteurs du coworking.

Les solutions de location de bureaux professionnels « flexibles » devraient donc avoir de beaux jours devant eux… et ressortir plus facilement de la crise du marché des bureaux.

Le télétravail et le ralentissement économique affaiblissent le marché des bureaux

Il n’est pas forcément difficile de comprendre a un impact nettement supérieur et plus immédiat sur le marché des bureaux en France.

La hausse du télétravail, rendue obligatoire pour de nombreuses entreprises, explique en petite partie les chiffres moroses pour l’immobilier d’entreprise. Avant le confinement, seules 8% des sociétés avaient recours à cette pratique selon les données de l’Association nationale des directeurs de ressources humaines (ANDRH). Début octobre, on recensait 14% de télétravailleurs réguliers, selon un sondage Odoxa-Adviso Partners. Une progression notable certes, mais ce n’est pas encore un changement fondamental dans l’organisation du mode de travail.

C’est plus généralement le ralentissement de l’activité et le manque de visibilité qui perturbe le marché de l’immobilier de bureau. Des entreprises s’interrogent sur le devenir de l’aménagement des espaces de travail, tandis que d’autres veulent avant tout s’épargner des investissements conséquents, l’immobilier restant le deuxième poste de dépense après les salaires. En France, 5,2 milliards d’euros ont été investis dans ce secteur au troisième trimestre, c’est un recul de 49% par rapport à la même période un an plus tôt.

Les prévisions pour l’année 2020 établies en 2019 ne laissaient déjà pas une grande place à l’enthousiasme. Dans le cadre du 26ème baromètre MSCI, les panélistes mobilisés anticipaient en effet une baisse de la demande placée dans les bureaux à 2,2 millions de m² en 2020 pour l’Île-de-France, une première depuis 2015. Ils redoutaient entre autres le ralentissement de la croissance du PIB et les incertitudes liées au Brexit. Mais ils ne pouvaient prévoir le cataclysme sanitaire survenu à la fin de l’hiver…

Vers un écroulement du marché des bureaux ?

Faut-il pour autant s’attendre à une chute considérable du marché des bureaux en France ? Pas nécessairement. Pour commencer, il faut rappeler que la plupart des baux professionnels sont établis sur 3 ans, ce qui créé un effet de latence sur le marché des bureaux, et va permettre d’éviter une chute brutale du marché de la location de bureaux.

Par ailleurs, rappelons une fois de plus que le télétravail n’est pas encore le phénomène de société que l’on veut bien présenter. Et pour preuve, le gouvernement français peine à imposer le télétravail, pourtant obligatoire lors du second confinement de fin octobre 2020. L’abandon complet de l’utilisation de bureaux reste donc plus proche de la fiction que de la réalité.

Enfin, il faut remarquer que certains investisseurs se penchent sérieusement sur le cas du marché des bureaux. Dans les 10 premiers mois de l’année 2020, plus de 40 opérations financières de plus de 100 millions d’euros ont été réalisées sur le marché des bureaux, et la tendance semble s’accélérer à une période où les investisseurs cherchent à profiter de la crise pour faire de belles affaires.

Il serait donc clairement précipité de chercher à enterrer l’immobilier professionnel, même s’il est évident que la crise du Covid-19 aura un impact durable et conséquent sur ce dernier.