Calculer le prix d’un terrain non constructible

Comme on peut s’en douter, le prix d’un terrain non constructible au m² est souvent une aubaine quand on le compare au coût d’un terrain à construire. Mais il faut comprendre que les terrains non constructibles sont aussi de moins bons investissements, puisqu’ils offrent moins d’opportunités. Besoin d’infos précises sur le prix d’achat d’un terrain non constructible ? Voyons ensemble le budget à prévoir, et l’intérêt d’un tel achat de terrain…

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Quel est le prix d’un terrain non constructible ?

Si vous vous renseignez sur le prix d’un terrain constructible en France, vous savez probablement que ce prix ne cesse d’augmenter. Il est donc relativement tendant de vous tourner vers des terrains non constructibles, dont les prix restent plus ou moins fixes…

Bien entendu, ce serait une grossière erreur que de chercher à acheter un terrain non constructible pour y bâtir sa maison. Malgré tout, et pour différentes raisons, il peut être intéressant de vous informer sur le coût d’un m² de terrain non constructible.(Demandez gratuitement des devis de professionnels pour la réalisation de vos travaux)

Prix du m² de terrain non constructible

Il va sans dire que les terrains qu’on ne peut pas construire ont bien moins de valeur que n’importe quel terrain constructible. En moyenne, on considère qu’un terrain non constructible est 20 fois moins cher qu’un terrain à construire !

Cela signifie que le coût d’un m² de terrain non constructible peut se situer sous les 1 euro ! En moyenne, on considère que la majorité des terrains non constructibles coûtent entre 0,50 et 10 euros du m².Voilà pourquoi le coût d’un terrain sur lequel on ne peut pas construire est très souvent exprimé en hectares, plutôt qu’en mètre carré.

En conclusion, il est généralement possible d’acheter un terrain non constructible pour quelques milliers d’euros, voire parfois moins.

À savoir : un notaire peut tout à fait vous aider à estimer le coût d’un terrain non constructible. Mais s’il estime votre terrain à un prix que vous jugez trop bas, libre à vous de monter le prix, ou tout simplement de ne pas vendre.

De quoi dépend le prix d’un terrain non constructible ?

En matière de terrain constructible, le coût total du terrain peut dépendre de multiples critères. De manière générale, le coût d’achat d’un terrain non constructible peut dépendre des éléments suivants :

• La taille totale du terrain: plus un terrain est grand, et plus il est coûteux. Il peut cependant être difficile de vendre un terrain non constructible trop vaste, en particulier s’il ne peut être utilisé à usage agricole.
• Le type de terrain: le coût d’un terrain agricole sera forcément plus élevé que le prix d’un terrain non constructible non agricole pour une raison évidente.
• L’état du terrain : la présence d’arbres, d’une étendue d’eau ou de tout autre élément naturel peut être un « plus », qui augmente la valeur du bien.
• La localisation du terrain : sauf exception, plus les terrains sont éloignés de la ville, et moins ils auront de valeur. Il est intéressant de faire le tour des terrains non constructibles en vente dans votre région, pour déterminer les prix qui s’appliquent autour de chez vous.

Il n’y a pas nécessairement de règles absolues en matière de valeur d’un terrain non constructible. La valeur d’un terrain varie en effet en fonction de sa localisation, de son intérêt et du projet de l’acquéreur.

Il est évident qu’un terrain forestier ou qu’une parcelle qui contient un étang sera plus intéressant qu’un terrain vierge à aménager pour un amateur de nature, car il entraînera moins de frais. Voir ici pour en savoir plus sur le coût d’un terrassement ou de l’aménagement d’un terrain.

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Coût d’un terrain non constructible selon son utilisation

Pour rappel, le prix du terrain non constructible peut être 20 fois moins cher que celui du terrain constructible. Mais il faut garder à l’esprit que le prix d’un terrain non constructible va directement dépendre de son utilisation en tant que terrain agricole ou que terrain de loisir.

Prix d’un terrain agricole

Les terrains agricoles sont forcément plus chers que les terrains non agricoles, d’autant que leur prix est en hausse constante depuis les années 90.

Si à l’époque, le prix d’un terrain agricole au m² se négociait autour de 0,3 euros, la valeur d’un terrain agricole a doublé en une vingtaine d’années, avec des prix qui frôlent parfois la barre des 6000 euros/ha (soit 0,6 € par m²).

Le prix d’un terrain agricole passe cependant sous la barre des 4500 € par hectare si le terrain est vendu loué. Vous pouvez en savoir plus sur le prix des terres agricoles en cliquant ici.

Bien entendu,le prix au m² d’un terrain agricole peut très vite monter pour les zones viticoles et les régions à fort potentiel agricole. Il est également élevé là où les terrains se font rares…

À savoir : trouver des terrains agricoles peut s’avérer très difficile dans certaines régions, d’où des prix qui vont à la hausse.

Prix d’un terrain de loisir

En fonction de son état et de son intérêt écologique, un terrain non constructible peut devenir un véritable espace de loisir.

Au niveau du budget, on estime que le prix d’un terrain de loisir se situe aux alentours de 4000 € par hectare (0,4 € par m²). Le coût d’un terrain de loisir au m² augmente cependant considérablement sur les petites surfaces, et sur les terrains de loisirs déjà aménagés (par exemple avec un point d’eau).

Selon les atouts d’un terrain non constructible, on peut imaginer de nombreux terrains de loisirs différents :

• Camping,
• Tyrolienne,
• Chasse ou pêche,
• Sport,
• Cabane perchée,
• Trekking…

Nombreuses sont les possibilités offertes par les terrains de loisirs, le tout avec des opportunités économiques considérables.

Négocier le prix d’un terrain non constructible

La négociation est une étape primordiale pour trouver le meilleur prix au m² en matière de terrain non constructible. C’est une phase essentielle pour réaliser une bonne affaire lors de l’achat d’un terrain de loisir ou d’un terrain agricoles.

Quelles précautions pour l’achat d’un terrain non constructible ?

Pour espérer négocier le meilleur prix au m² pour un terrain non constructible, il est important de bien préparer votre achat.

Voici les précautions à prendre pour acheter un terrain non constructible :

• Définir un plafond pour le budget d’achat du terrain,
• Réaliser une étude de marché pour estimer soi-même le prix de vente probable,
• Consulter les comparatifs et les sites d’estimation de prix de terrains non constructibles,
• Bien délimiter la zone d’exploitation souhaitée.

Comme pour un achat immobilier, l’achat d’un terrain de loisir nécessite une bonne connaissance du marché et de l’offre.

Tirer parti des défauts du terrain

Pour aller plus loin dans la négociation du prix du terrain non constructible, n’hésitez pas à chercher les défauts que présente le terrain qui vous intéresse.

Il s’agit là d’une astuce évidente car chaque terrain a ses défauts, ce qui vous donnera un levier de négociation efficace face au vendeur.

Voici les principaux défauts que l’on peut reprocher à un terrain non constructible :

• Le terrain se trouve à proximité d’une route ou de fort passage.
• Ce terrain ne présente aucun espoir de devenir constructible (ce qui est le cas de la majorité des terrains de loisir).
• Le terrain est vendu trop cher par rapport au marché.
• Il se trouve dans une zone isolée ou difficile d’accès.
• Le terrain n’est pas bien entretenu et nécessite certains aménagements.

Si le terrain non constructible est en vente depuis longtemps, vous avez un espoir de mieux le négocier. L’un de vos atouts est que les terrains de loisirs ne sont pas les plus recherchés.

Mais notez que sur certains marchés, la concurrence est rude entre les acheteurs (particulièrement pour les terrains agricoles). Et qui dit concurrence rude dit marge de négociation réduite !

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Prix du terrain non constructible : une bonne affaire ?

À 0,50 centime du mètre carré, autant dire que le terrain non constructible ne coûte pas cher ! Mais c’est pour une raison évidente : un terrain sur lequel on ne peut pas construire a moins de valeur qu’un terrain constructible, et pourra avoir du mal à trouver un acheteur.

Par ailleurs, il ne faut pas imaginer qu’un terrain non constructible peut devenir constructible sur une simple demande.

Certains particuliers imaginent à tort qu’il leur suffit d’acheter un terrain non constructible et de le rendre constructible pour profiter d’un terrain à prix d’or, et n’avoir à payer que la viabilisation.

Dans la pratique, de nombreux terrains ne sont pas constructibles pour des raisons de sécurité ou à cause de risques naturels, et ne deviendront jamais constructibles. Il est donc inutile d’investir dans un terrain non constructible si votre objectif direct est de faire construire une maison.

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Pourquoi acheter un terrain non constructible ?

Malgré tout, il n’est pas illogique de s’intéresser au coût d’un terrain non constructible, car un tel terrain peut faire un bon investissement.

De manière générale, différentes situations peuvent justifier l’achat d’un terrain non constructible :

• Un terrain non constructible vous permet de profiter de loisirs en plein air. Libre à vous d’en faire un terrain de jeu, un espace pour camper avec vos enfants, ou pourquoi pas d’y pêcher (si le terrain dispose d’un étang).
• Vous pouvez tout à fait planter un potager sur votre terrain non constructible.
• Si vous profitez d’un terrain constructible à petit prix (comme c’est souvent le cas), le risque financier d’un tel investissement est faible. Dans le pire des cas, le terrain prendra peu de valeur, mais ne vous coûtera pas d’argent. Voilà pourquoi de nombreuses personnes déconseillent de vendre un terrain non constructible, en particulier à proximité d’une ville.
• Il peut exister des manières de créer des revenus à partir d’un terrain non constructible, par exemple sous la forme de places de parking payantes.
• Ne nions pas non plus que les terrains non constructibles sont parfois des investissements spéculatifs. Si par miracle le terrain devient constructible, vous aurez fait une immense plus-value !

Malgré tout, nous vous déconseillons de vous renseigner sur les terrains non constructibles si votre souhait est de faire construire. Dans la majorité des cas, vous risquez tout bonnement de ne jamais être en mesure de faire construire.

Si vous désirez acheter un terrain pour construire une maison, le mieux à faire reste donc, en toute logique, d’investir dans un terrain constructible !

S’il manque de terrains constructibles dans votre région, une solution peut être d’acheter une maison en ruines, à démolir ou à rénover. Attention cependant, le prix de démolition d’une maison représente un budget à bien calculer !