Calculer le prix d’un terrain non constructible

Dernière mise à jour le : 19 août 2020 par Rénovation et travaux

Comme on peut s’en douter, le prix d’un terrain non constructible au m² est souvent une aubaine quand on le compare au coût d’un terrain à construire. Mais il faut comprendre que les terrains non constructibles sont aussi de moins bons investissements, puisqu’ils offrent moins d’opportunités. Besoin d’infos précises sur le prix d’achat d’un terrain non constructible ? Voyons ensemble le budget à prévoir, et l’intérêt d’un tel achat de terrain…

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Quel est le prix d’un terrain non constructible ?

Si vous vous renseignez sur le prix d’un terrain constructible en France, vous savez probablement que ce prix ne cesse d’augmenter. Il est donc relativement tentant de vous tourner vers des terrains non constructibles, dont les prix restent plus ou moins fixes…

Bien entendu, ce serait une grossière erreur que de chercher à acheter un terrain non constructible pour y bâtir sa maison. Malgré tout, et pour différentes raisons, il peut être intéressant de vous informer sur le coût d’un m² de terrain non constructible.(Demandez gratuitement des devis de professionnels pour la réalisation de vos travaux)

Prix du m² de terrain non constructible

Il va sans dire que les terrains qu’on ne peut pas construire ont bien moins de valeur que n’importe quel terrain constructible. En moyenne, on considère qu’un terrain non constructible est 20 fois moins cher qu’un terrain à construire !

Cela signifie que le coût d’un m² de terrain non constructible peut se situer sous les 1 euro ! En moyenne, on considère que la majorité des terrains non constructibles coûtent entre 0,50 et 10 euros du m².Voilà pourquoi le coût d’un terrain sur lequel on ne peut pas construire est très souvent exprimé en hectares, plutôt qu’en mètre carré.

En conclusion, il est généralement possible d’acheter un terrain non constructible pour quelques milliers d’euros, voire parfois moins.

À savoir : un notaire peut tout à fait vous aider à estimer le coût d’un terrain non constructible. Mais s’il estime votre terrain à un prix que vous jugez trop bas, libre à vous de monter le prix, ou tout simplement de ne pas vendre.

De quoi dépend le prix d’un terrain non constructible ?

En matière de terrain constructible, le coût total du terrain peut dépendre de multiples critères. De manière générale, le coût d’achat d’un terrain non constructible peut dépendre des éléments suivants :

• La taille totale du terrain: plus un terrain est grand, et plus il est coûteux. Il peut cependant être difficile de vendre un terrain non constructible trop vaste, en particulier s’il ne peut être utilisé à usage agricole.
• Le type de terrain: le coût d’un terrain agricole sera forcément plus élevé que le prix d’un terrain non constructible non agricole pour une raison évidente.
• L’état du terrain : la présence d’arbres, d’une étendue d’eau ou de tout autre élément naturel peut être un « plus », qui augmente la valeur du bien.
• La localisation du terrain : sauf exception, plus les terrains sont éloignés de la ville, et moins ils auront de valeur. Il est intéressant de faire le tour des terrains non constructibles en vente dans votre région, pour déterminer les prix qui s’appliquent autour de chez vous.

Il n’y a pas nécessairement de règles absolues en matière de valeur d’un terrain non constructible. La valeur d’un terrain varie en effet en fonction de sa localisation, de son intérêt et du projet de l’acquéreur.

Il est évident qu’un terrain forestier ou qu’une parcelle qui contient un étang sera plus intéressant qu’un terrain vierge à aménager pour un amateur de nature, car il entraînera moins de frais. Voir ici pour en savoir plus sur le coût d’un terrassement ou de l’aménagement d’un terrain.

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Coût d’un terrain non constructible selon son utilisation

Pour rappel, le prix du terrain non constructible peut être 20 fois moins cher que celui du terrain constructible. Mais il faut garder à l’esprit que le prix d’un terrain non constructible va directement dépendre de son utilisation en tant que terrain agricole ou que terrain de loisir.

Prix d’un terrain agricole

Les terrains agricoles sont forcément plus chers que les terrains non agricoles, d’autant que leur prix est en hausse constante depuis les années 90.

Si à l’époque, le prix d’un terrain agricole au m² se négociait autour de 0,3 euros, la valeur d’un terrain agricole a doublé en une vingtaine d’années, avec des prix qui frôlent parfois la barre des 6000 euros/ha (soit 0,6 € par m²).

Le prix d’un terrain agricole passe cependant sous la barre des 4500 € par hectare si le terrain est vendu loué. Vous pouvez en savoir plus sur le prix des terres agricoles en cliquant ici.

Bien entendu,le prix au m² d’un terrain agricole peut très vite monter pour les zones viticoles et les régions à fort potentiel agricole. Il est également élevé là où les terrains se font rares…

À savoir : trouver des terrains agricoles peut s’avérer très difficile dans certaines régions, d’où des prix qui vont à la hausse.

Prix d’un terrain de loisir

En fonction de son état et de son intérêt écologique, un terrain non constructible peut devenir un véritable espace de loisir.

Au niveau du budget, on estime que le prix d’un terrain de loisir se situe aux alentours de 4000 € par hectare (0,4 € par m²). Le coût d’un terrain de loisir au m² augmente cependant considérablement sur les petites surfaces, et sur les terrains de loisirs déjà aménagés (par exemple avec un point d’eau).

Selon les atouts d’un terrain non constructible, on peut imaginer de nombreux terrains de loisirs différents :

• Camping,
• Tyrolienne,
• Chasse ou pêche,
• Sport,
• Cabane perchée,
• Trekking…

Nombreuses sont les possibilités offertes par les terrains de loisirs, le tout avec des opportunités économiques considérables.

Négocier le prix d’un terrain non constructible

La négociation est une étape primordiale pour trouver le meilleur prix au m² en matière de terrain non constructible. C’est une phase essentielle pour réaliser une bonne affaire lors de l’achat d’un terrain de loisir ou d’un terrain agricoles.

Quelles précautions pour l’achat d’un terrain non constructible ?

Pour espérer négocier le meilleur prix au m² pour un terrain non constructible, il est important de bien préparer votre achat.

Voici les précautions à prendre pour acheter un terrain non constructible :

• Définir un plafond pour le budget d’achat du terrain,
• Réaliser une étude de marché pour estimer soi-même le prix de vente probable,
• Consulter les comparatifs et les sites d’estimation de prix de terrains non constructibles,
• Bien délimiter la zone d’exploitation souhaitée.

Comme pour un achat immobilier, l’achat d’un terrain de loisir nécessite une bonne connaissance du marché et de l’offre.

Tirer parti des défauts du terrain

Pour aller plus loin dans la négociation du prix du terrain non constructible, n’hésitez pas à chercher les défauts que présente le terrain qui vous intéresse.

Il s’agit là d’une astuce évidente car chaque terrain a ses défauts, ce qui vous donnera un levier de négociation efficace face au vendeur.

Voici les principaux défauts que l’on peut reprocher à un terrain non constructible :

• Le terrain se trouve à proximité d’une route ou de fort passage.
• Ce terrain ne présente aucun espoir de devenir constructible (ce qui est le cas de la majorité des terrains de loisir).
• Le terrain est vendu trop cher par rapport au marché.
• Il se trouve dans une zone isolée ou difficile d’accès.
• Le terrain n’est pas bien entretenu et nécessite certains aménagements.

Si le terrain non constructible est en vente depuis longtemps, vous avez un espoir de mieux le négocier. L’un de vos atouts est que les terrains de loisirs ne sont pas les plus recherchés.

Mais notez que sur certains marchés, la concurrence est rude entre les acheteurs (particulièrement pour les terrains agricoles). Et qui dit concurrence rude dit marge de négociation réduite !

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Prix du terrain non constructible : une bonne affaire ?

À 0,50 centime du mètre carré, autant dire que le terrain non constructible ne coûte pas cher ! Mais c’est pour une raison évidente : un terrain sur lequel on ne peut pas construire a moins de valeur qu’un terrain constructible, et pourra avoir du mal à trouver un acheteur.

Par ailleurs, il ne faut pas imaginer qu’un terrain non constructible peut devenir constructible sur une simple demande.

Certains particuliers imaginent à tort qu’il leur suffit d’acheter un terrain non constructible et de le rendre constructible pour profiter d’un terrain à prix d’or, et n’avoir à payer que la viabilisation.

Dans la pratique, de nombreux terrains ne sont pas constructibles pour des raisons de sécurité ou à cause de risques naturels, et ne deviendront jamais constructibles. Il est donc inutile d’investir dans un terrain non constructible si votre objectif direct est de faire construire une maison.

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Pourquoi acheter un terrain non constructible ?

Malgré tout, il n’est pas illogique de s’intéresser au coût d’un terrain non constructible, car un tel terrain peut faire un bon investissement.

De manière générale, différentes situations peuvent justifier l’achat d’un terrain non constructible :

• Un terrain non constructible vous permet de profiter de loisirs en plein air. Libre à vous d’en faire un terrain de jeu, un espace pour camper avec vos enfants, ou pourquoi pas d’y pêcher (si le terrain dispose d’un étang).
• Vous pouvez tout à fait planter un potager sur votre terrain non constructible.
• Si vous profitez d’un terrain constructible à petit prix (comme c’est souvent le cas), le risque financier d’un tel investissement est faible. Dans le pire des cas, le terrain prendra peu de valeur, mais ne vous coûtera pas d’argent. Voilà pourquoi de nombreuses personnes déconseillent de vendre un terrain non constructible, en particulier à proximité d’une ville.
• Il peut exister des manières de créer des revenus à partir d’un terrain non constructible, par exemple sous la forme de places de parking payantes.
• Ne nions pas non plus que les terrains non constructibles sont parfois des investissements spéculatifs. Si par miracle le terrain devient constructible, vous aurez fait une immense plus-value !

Malgré tout, nous vous déconseillons de vous renseigner sur les terrains non constructibles si votre souhait est de faire construire. Dans la majorité des cas, vous risquez tout bonnement de ne jamais être en mesure de faire construire.

Si vous désirez acheter un terrain pour construire une maison, le mieux à faire reste donc, en toute logique, d’investir dans un terrain constructible !

S’il manque de terrains constructibles dans votre région, une solution peut être d’acheter une maison en ruines, à démolir ou à rénover. Attention cependant, le prix de démolition d’une maison représente un budget à bien calculer !

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Comment gagner de l’argent avec un terrain non constructible ?

L’achat d’un terrain est souvent conditionné à un projet immobilier, comme la mise en location d’un appartement ou d’une maison. Naturellement, une telle option est impossible avec l’achat d’un terrain non constructible.

D’une manière générale, un terrain non constructible est souvent inexploitable, puisqu’on ne peut pas y créer de bien immobilier. Beaucoup n’en trouvent donc pas l’intérêt d’en acheter. Cependant, il existe différents moyens d’exploiter un terrain non constructible, voire de générer des revenus grâce à lui.

Voici quelques suggestions pour tirer le meilleur parti de l’achat d’un terrain non constructible :

Faire des plantations ou un élevage

Il arrive qu’un terrain non constructible présente certains avantages pour les fermiers et éleveurs.

Vous pouvez songer à louer un terrain non constructible à des fermiers si votre terrain est agricole :

• Ces derniers peuvent trouver un usage à votre terrain, en le convertissant en une terre cultivable.
• Un terrain non constructible peut également servir de pâture pour un éleveur de bovins ou de tout autre animal.

À l’heure où l’élevage en plein air est plus recherché que jamais, l’achat d’un terrain non constructible en campagne peut rapidement être intéressant.

N’oubliez pas non plus que vous pouvez ériger un potager sur un terrain non constructible. Cela ne vous procurera pas forcément des revenus, mais peut vous permettre de produire gratuitement des fruits et légumes !

Attention : l’achat de terres agricoles est souvent réservé à des agriculteurs. Trouver un terrain cultivable pour l’exploiter ou le louer n’est donc pas forcément facile.

Créer des places de parking

Si votre terrain se trouve en pleine ville, vous pouvez transformer un terrain non constructible en parking. Il s’agit ici de vérifier préalablement :

• Que la commune autorise l’aménagement d’un parking sur le terrain,
• Qu’il peut exister une demande en parking à l’emplacement du terrain.

Libre à vous par la suite de mettre en location le terrain de parking, au moins ou à l’heure, selon la logistique que vous êtes prêt à mettre en place.

À savoir : il existe aujourd’hui des applications mobiles qui vous permettent de louer facilement une place de parking dans les grandes villes.

Recevoir des commerces saisonniers

Libre à vous de louer votre terrain non constructibles à des commerçants. L’idée est tout à fait intéressante si votre terrain se trouve à proximité d’une zone fréquentée, ou tout du moins au carrefour de plusieurs villages.

À ce titre, vous devez privilégier notamment :

• Les commerces automatiques (distributeur de pizza, distributeur de pain, distributeur de pommes de terre, etc.),
• Les commerces nomades,
• Les fastfoods et food-trucks.

Un commerçant peut vous louer votre terrain non constructible régulièrement s’il y trouve son intérêt. Si vous êtes vous-même entrepreneur, libre à vous d’investir dans un distributeur automatique pour générer vous-même vos revenus.

Mais, comme toujours, pensez à vérifier préalablement qu’il existe un intérêt pour l’emplacement du terrain.

Créer un terrain de loisir

Ce n’est pas parce que votre terrain ne comporte pas de bâtiment que vous ne pouvez pas le louer. Un terrain non constructible peut tout à fait être loué comme terrain de loisir ou comme camping.

Pour cela, il vous faut simplement vérifier auprès de la commune quelles sont les autorisations requises pour louer le terrain. Naturellement, il faut également que votre terrain non constructible dispose d’un intérêt particulier :

• Un étang (pour la pêche ou pour la baignade),
• Une vue superbe,
• Des équipements de sport, etc.

Comme toujours, n’importe quel terrain non constructible ne peut pas forcément être loué. Encore faut-il qu’il existe un marché local… et que le terrain soit digne d’intérêt !

Produire de l’énergie verte

Les terrains non constructibles ont tendance à être grands et dégagés, et donc de bénéficier d’une bonne exposition. Ce type de terrain peut ainsi être prisé par les entreprises produisant de l’énergie verte, notamment les éoliennes ou le photovoltaïque.

Évidemment, vous devrez effectuer quelques démarches auprès de votre commune pour obtenir une autorisation d’exploitation de votre terrain pour ce type d’activité. Cela dit, l’autorisation pour ce genre d’activité est bien plus simple à obtenir qu’une autorisation de construire. Plus l’espace est grand, plus il est rentable.

Naturellement, n’importe quel terrain ne peut pas produire de l’énergie verte. Pensez donc toujours à bien préparer votre achat de terrain non constructible pour éviter les déconvenues !